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上海创智天地

【文化创意产业背景】随着消费升级、以及全民文化意识的提升，我国的文化创意产业已成为新的经济增长点；十八大以来在政策、经济、社会、科技共同推动下，文创产业发展态势向好

产业现状

▪后工业时代，居民消费不再满足于物质形态的产品， 文化产业成为新的经济增长点，成为社会资本积累的主要源泉之一；

▪ 十八大以来中国文创产业发展态势向好，2017年文化及相关产业增加值34722亿元，占GDP比重4.2%，继续向国民经济支柱性产业迈进。文化产业总体融资规模不断扩大。

产业发展

政策、经济、社会、科技共同推动文创产业发展

【文化创意产业园区类型】文化创意产业园区依据园区物业载体的来源不同可以分为利旧型和新建型两大类，依据园区主题的不同可以分为影视文化创意产业园、工艺时尚创意产业园等八类

文化创意产业园区类型（主题）

▪文化创意产业的集聚园是繁荣文化市场，发展文化产业的一个重要途径，要成为一个集聚园要具备一定的条件和要素。

▪目前，中国文化创意产业园区主要分为以下八类：

文化创意产业园区类型（载体）

【文化创意产业集群】我国文化创意产业集群初步形成了六大区域板块的发展格局，各版块优势行业各具特色，其中环渤海、长三角和珠三角地区为国内创意产业发展的三极

文化创意产业集群分部

▪从文化创意产业整体发展态势来看，我国文化创意产业集群化发展趋势越来越明显，以北京、上海、广州等地为代表的环渤海、长三角和珠三角地区为国内创意产业发展的三极。

▪从区域发展格局来看，已初步形成了环渤海、长三角、珠三角、西三角、滇海、中三角六大区域板块。

产业集群发展情况

【上海文化创意产业集群发展历程及模式】上海文化创意产业集群自2000年历经萌芽探索、高速成长、成熟发展三个各阶段，不同阶段的具备不同的发展特征，最终形成了独特的发展模式

上海文化创意产业集群发展历程

上海文化创意产业园发展模式

纵观上海文化创意产业园发展历程及特点，可以看出上海在进行文化创意产业园的建设过程中，除了充分利用自身特定的区域优势，还重视行业推进、人才集聚、社会整合等问题的解决与突破，形成了独特的发展模式：

【项目概况】项目由杨浦区政府联合香港瑞安地产建设，占地1258亩，以信息技术产业、现代设计产业和现代服务业为主要发展方向，大学校区、科技园区、公共社区三区融合

项目区位图

项目概况

▪ 项目背景：2003年，上海市政府提出将杨浦建设成为知识创新区，提出大学校区、科技园区、公共社区“三区融合、联动发展”的理念。由此形成以智创天地园区为核心，辐射江湾五角场地区的杨浦区高新技术产业发展聚集区

▪ 区位交通：位于上海市东北部杨浦区，距离市中心仅10公里左右，邻近上海城市副中心之一的五角场商圈；毗邻复旦、同济等14余所高等院校；区域汇集了3号线、8号线和10号线3条地铁，多条公交线路直达市中心。

▪ 投资规划：园区由杨浦区政府联合香港瑞安地产建设，2004年瑞安获得开发权，规划占地1258亩，投资规模100亿元，建成后总建筑面积超过100万方。

▪ 产业定位：以信息技术产业、现代设计产业和现代服务业三大产业为主要发展方向。

【项目规划】项目由创智天地广场、创智坊、创智天地科技园和江湾体育中心组成，为客户构建创业、工作、交流、休闲娱乐互相融合的生活方式

项目功能分区

▪ 创智天地分为四块功能分区：创智天地广场、创智天地创业园、创智坊和江湾体育中心

▪目前园区已建成各类办公楼宇50万平方米，在建面积50万平方米，建成后总建筑面积100万平方米

项目分区现状

【产品特色】创智天地产品特色显著，在城市中心走低密度生态路线，在产品上通过建筑线条、符号、色彩等细节营造创意空间

产品实景图

产品特色描述

在城市中旬走低密度生态化路线

创智天地一改过去写字楼地处“水泥森林”的印象。同时一改过去科技园实用、简单、档次低的现象，在城市中心走了一条高品质（甲级配置）、生态化的路线。

充分体现创意性

立面上打破常规，通过重复与变化，开放和封闭的不同设计手法，让建筑线条充满动感。建筑物料、建筑符号及色彩的变化，形成时尚现代、极富创意的建筑群落，打破常规，彰显个性，通过色彩、门口造型、小品、楼梯、LOFT等产品构件营造一种创意的空间感。

【产品细节】产品将全新的生活方式寓于建筑细节中，做到建筑与生活遥相呼应，特色SOHO型公寓式办公建筑和中心庭院体现了瑞安打造“知识型社区” 的产品细节

【招商与运营】瑞安对于知识型社区的招商与运营同样是项目获得成功的关键因素，突出产业定位的招商策略和突出增值/创新服务的运营策略助力项目实现产品溢价租售

招商策略

创智天地项目的招商策略既有与传统的办公楼招商相同的策略，通过合理的利用市场营销的相关理论与手段，如借助中介更广泛深入的接近预定的目标企业和客群，以及通过公共宣传、品牌打造、人员推销等手段吸引企业的关注，最终达到企业入驻的目标，又具有区别于传统办公楼招商的策略，主要表现在以下几个方面：

运营策略

▪由于知识型社区办公楼的目标客群都是高科技企业，这些企业普遍具有轻资产、高成长、高风险、高收益的特点，同时高新技术产业的基础是人才，人力资源成为企业的核心竞争力之一。

▪因此，运营和管理知识型社区类项目，除了常规的物业管理服务之外，还需通过增值服务和创新服务来进一步提升客户满意度，同时助力企业的成长，瑞安的举措如下：

【产业发展】创智天地园区聚焦信息技术、现代设计和科技金融三大产业，客户当中既有巨头企业，也有规模小的中小企业，形成了共存共荣、错位竞争、良性发展的产业氛围

客户定位：大学、科研机构、跨国公司研发中心、科技公司、创业小公司、风险投资基金、科技孵化中心、现代服务业企业（律师、咨询、会计事务所等）等等，并提供一种客户生物链，资源共生。

客户构成：既有规模大产值高的世界500强行业巨头企业，也有规模小、主业突出核心竞争力强的中小企业，形成了大、中、小企业共存共荣、错位竞争、良性发展的产业氛围。

产业发展

对于产业地产行业而言，差异化的战略可以表现在产品、服务、品牌及营销渠道等方面，瑞安通过完善的总体规划和社区理念、独特的产品、优质的物业管理服务，忠实客户计划和品牌以实现产品的溢价，获得高于同行业的平均利润：

1、精准的产业定位、打造一定程度的产业集群是知识型社区项目成功招商的关键环节：而产业的选择和产业集群的打造，又需要结合不同地区的实际情况，经济发展状况、历史、资源和客观条件，并结合国家大力发展的新型产业综合进行考量。

2、产业地产下半场，运营管理能力是“入场券”：瑞安运营和管理知识型社区类项目，除了常规的物业管理服务之外，还需通过增值服务和创新服务来进一步提升客户满意度，同时助力企业的成长。复星是优秀的产业投资集团，策源产服可以在产业运营能力上体现价值点，成为“产业”和“地产”之间的中间商。

3、文化创意园区“颜值即是正义”：我国文化创意产业园区经历20年的发展，无论是利旧型还是新建型园区，产品设计和产品细节是文化创意企业或工作室考量园区的首要指标，富有建筑特色的园区才能吸引文创企业入职，结合复星旗下诸多老字号品牌参与老城区、老厂房的旧改当中，凭借丰富的商业运营经验和成熟的团队有望实现文创产业勾地。

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