水利部顾洪波调研黄河水利勘察设计院（顾洪波 水利部综合事业局）
昨天下午14：00，深圳淘房志在坪山·财富城项目展示中心举办《深圳第三极——2018坪山区域价值论坛》。
深圳淘房志创始人、著名房产投资实操专家——顾洪波为我们分享众多前瞻性观点。
我们梳理了一些核心观点：
1）
深圳这个城市本质上是一个很小的城市，坪山有点类似于地铁没有开通前的沙井或者龙华的感觉。
2）
最最重要的一条线就是地铁14号线。开通之后，从坪山这边大概就需要50分钟左右可以直接到达福田，类似从大空港坐11号线50分钟左右到达福田一样。
3）
深圳很可能会成为粤港澳大湾区在科技行业的最重要的龙头。
坪山科技园整个面积大概是56平方公里，相当于比半个福田区还要大。
4）
深莞惠交界的地方，有可能会纳入到深莞惠合作实验区。可能就意味着坪山真的就像政府文件所说的一样，就和龙岗的大运新城一样会变成深圳的第三个中心。
5）
坪山要在未来几年时间里面，要把它的人口数量增加到200万。
当政府把目光、把资金，包括把企业、把地铁集中地往一个区域去集中的时候，往往意味着未来几年这个区域会产生非常巨大的爆发力。
6）
买房跟着政府走，财富城是坪山最重要的大盘之一！
坪山区政府、高铁站、坪山实验学校、自带约10万㎡商业、书城、图书馆、展览馆.....集中了各种各样的配套资源，居住条件成熟。
以下是演讲精华部分：
深圳本质上是一个很小的城市
坪山很像几年前的大空港！
过去这十几年深圳的房地产发展很重要的趋势，我们发现，很多去关注新区域发展的人，如关注宝安、龙华，包括前两年关注沙井，包括现在在关注坪山的人，其实很多都收获了非常不错的收益率。
到底这是什么原因呢，我个人觉得很核心的一点，其实是深圳这个城市本质上是一个很小的城市。
深圳这些年的整个经济发展非常强势，前年超过了广州，去年超过了香港，在这种情况下，它就导致深圳的整个城市中心需要一步步地往外扩张。
接下来很重要的一个概率，可能就是一方面往西部，可能会把整个前海包括大空港变成深圳的城市中心。
然后是东部，现在政府已经提出来在东部要打造深圳的东部中心，其实就是龙岗的大运新城以及坪山这块。
所以我个人刚才一路开车过来，就感觉现在的坪山有点类似于地铁没有开通前的沙井或者龙华的感觉。
因为11号线是一条快速线，沙井其实已经快接近东莞的一个地方，直接把沙井在整个深圳的城市地位产生了非常大的拉动。
接下来非常重要的在深圳买房很多时候都要跟着地铁走，在深圳一系列地铁规划里面，最最重要的一条线就是地铁14号线。
其实就是从坪山、龙岗这边一直通到福田的岗厦，然后这条地铁线其实开通之后，应该开通的时间大概是在2021或者2022左右。
开通之后，从坪山这边大概就需要50分钟左右可以直接到达福田，这个其实就类似于现在从大空港坐11号线50分钟左右到达福田一样。
而在这个过程之中，大家都很清楚当地铁已经修好之后，你再过来做房产投资，可能已经都晚了。
只有当地铁等一切规划都在稳步推进的时候，你提前做一些布局，这个时候才是非常好的机会。
大湾区的关键在科技！
坪山科技园比半个福田还大！
前不久，广东省省长马兴瑞在博鳌论坛上做过一个判断，有一句话特别重要。
他的判断是：粤港澳大湾区和全世界别的湾区不一样的地方，在于它可能是一个科技湾区，高科技产业可能会在粤港澳大湾区里面占据很重要的地位。
我们认为深圳很可能会成为粤港澳大湾区在科技行业包括在经济领域的最重要的龙头。
包括我们大家都很清楚的华为、腾讯、华大基因、大疆无人机、深圳比亚迪，深圳在包括新能源、基因科技、移动互联网等最高精尖的行业，在全国并且在某种程度是在全世界有一定的领先优势。
而这一点是整个粤港澳大湾区的其他所有城市基本上都不具备的。
最近很多人可能都会关注一个问题，就是中国和美国的贸易摩擦，其实现在归根结底还是归结到了科技实力上的摩擦。
从中美贸易摩擦一直到粤港澳大湾区，一直到深圳接下来的发展，很核心的一个关健词其实就是科研、科技。
事实上很多朋友可能这两年做房产投资，如果关注坪山的人也会听到这么一句话，叫“西有南山、东有坪山”。
这句话不是我们说出来的，也不是媒体说的，而是政府的文件里面明确提出来的，为什么会明确提出这一点？
其实就是从深圳的高科技产业发展的角度提出了这一点。
大家都知道南山有一个很重要的园区就是南山科技园，包括腾讯、迈瑞等很多企业都是在南山科技园办公。
但是很多高科技企业，因为南山的土地价格比较高，包括南山的整个面积也比较紧缺，寸土寸金。
所以现在很重要一点就是坪山这边应该就在离我们这个项目几公里的地方，现在做了一个叫坪山科技园。
坪山科技园整个面积大概是56平方公里，相当于比半个福田区还要大。然后坪山科技园很重要一点，可能很多人不太关注、不太了解，但事实上有非常多的企业其实已经开始进驻了。
这里面可能大家比较清楚的就是比亚迪。
一个是汽车行业，另外一个很重要的是新能源行业，因为它很核心一点是电动车的电池技术。
另外一个就涉及到芯片行业，中国芯片技术最好的一家公司叫中芯国际，是专门做芯片的，它的厂其实就设在坪山。
所以未来很重要的一点，在整个粤港澳大湾区里面，其实很核心一点就是围绕着科研、科技行业来做发展、做布局。
深莞惠交界处或成为合作区！
坪山将变成深圳第三个中心！
我觉得在深莞惠交界的地方，类似于由坪山这块去辐射的东莞的凤岗，包括清溪，惠州的大亚湾、新区甚至包括惠东的一部分地方，有可能会有相当大的一片地方将来会纳入到深莞惠合作实验区。
其实这个合作实验区将来的合作模式可能就是由它原来的GDP归东莞或者惠州的政府所有，但新增的GDP就是由深圳所享有，就会纳入到深圳。
这个其实就意味这深圳将来可能会对深莞惠的合作实验区进行统一的规划、经营、管理。
其实可能就意味着大家原来很多人都会觉得坪山会有点偏，但在这种情况下，可能就意味这坪山真的就像政府文件所说的一样，就和龙岗的大运新城一样会变成深圳的第三个中心。
深圳的第一个中心是福田和罗湖，第二个正在起来的中心是南山和前海。第三个中心可能就是龙岗和坪山。
大家都很清楚福田的房价包括南山的房价、前海的房价，稍微有所了解的人都很清楚，现在基本上新房都是十万以上。
如果将来坪山作为深圳的新中心的地位确立的话，这里的房价还有很大的上升空间。
再加上未来几年包括今年年底就有一个非常重要的利好，就是南坪快速应该是在今年年底三期会通车，从南山直接通车到坪山。
如果南坪快速通车的话，从南山过来到坪山大概40分钟左右。比现在过来时间上要节约很多。
另外就是14号线、16号线现在都在加速推动。
所以我们认为，在现在这个节点上来提前布局坪山，可能是个非常不错的机会。
尤其在这种深莞惠合作实验区预期应该是越来越明显的情况下，会导致将来坪山这块有可能会成为深圳向东莞、惠州甚至包括深汕合作区辐射的一个非常重要的基地。
未来几年坪山人口数量增加到200万
不要小看政府的规划！
现在有一个最新的数据，就是坪山要在未来几年时间里面，要把它的人口数量增加到200万，因为现在坪山的人口大概是100万左右。
同时非常重要的一点就是坪山科技园这里将来要容纳50万就业人口。
中国政府的很多规划一开始出来的时候中国人都是持怀疑态度的，就不相信坪山科技园怎么可能做起来，坪山科技园怎么可能将来能够容纳50万的就业人口。
但是，我们在深圳做了房地产，投资房地产十几年来的经验告诉我们：
千万不要小看政府的规划，当政府把目光、把资金，包括把企业、把地铁集中地往一个区域去集中的时候，往往意味着未来几年这个区域会产生非常巨大的爆发力。
另外说下市场情况，现在深圳的二手房因为受到“三价合一”的影响，可能会个别板块有两三个月的冷静期。
但是关内的核心区包括宝安、龙华、光明、沙井这样一些重点片区的新房可能都会非常火爆。并且很多楼盘可能都是普通的买房者根本买不到的，你一定要通过关系，甚至需要通过各种各样的喝茶费的形式才能买得到。
所以，对于普通的中产或者普通的白领来说，现在龙岗以及坪山这条线，可能是能够让大家在深圳拥有自己房产的最后机会。
如果这个机会再把握不住，可能将来就真的只能去往东莞、惠州这些地方去解决居住的问题。
因为现在深圳市政府在粤港澳大湾区一些规划里面已经提出了，将来可能会有一两百万的深圳人要依靠临深的城市，就是东莞和惠州这样的城市来解决这批深圳人的居住问题。
所以我觉得这一天可能很快大家能看到。
所以我个人建议，大家如果在深圳还有房票的，如果还有机会买的，真的要把握住这一波东进的机会。
财富城是坪山最重要的大盘之一！
投资要选择政府所在处！
因为坪山整个土地面积相对比较大，大概150多平方公里，相当于福田的2倍左右，和南山区的土地面积差不多。
在坪山的这些楼盘里面，怎么做选择，有一个非常重要的也是很简单的方法，就是看政府在哪个位置。
财富城应该是坪山最重要的一个大盘！
前些年宝安中心区，08、09年的房价当时还有九千多的房价，为什么现在宝安中心区最贵的房子12万左右，就是壹方中心，在整整十年时间里面涨了十几倍。
很核心的一点，就是因为那里是宝安区政府的所在地。然后再包括南山中心区为什么能起来，也是因为当时南山中心区重点打造的一个区域。
而我们现在所在的这个地方，其实就是坪山的中心区，坪山区新区政府离这里非常近，包括书城、图书馆、展览馆各种各样的配套。
甚至包括学校，这附近也有一个坪山实验学校，各种各样的资源在往这边集中，这是我们在进入到一个新区，去判断哪个楼房住起来更舒服非常重要的标准，就是跟着政府走。
坐享坪山裂变机会
财富城演绎140万㎡超体CLD！
财富城位于坪山中心区，一路之隔是坪山实验学校。
项目位于坪山区行政二路与龙坪路交汇处，共计建筑面积约141万㎡，分5期开发。项目一期占地面积约4.77万㎡，总建面约35万㎡。
财富城目前主推建面约72-142㎡2-5房，均价约4万元/㎡。
和半月环公园、中心公园市政配套资源，居住条件成熟。
另外，项目自带约10万㎡商业，再加上地铁14、16号线（规划中）环绕，未来升值潜力值得期待。
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