捡漏的法拍房北京5A写字楼——博瑞大厦

朝阳·博瑞大厦

博瑞大厦位于朝阳区白家庄东里。项目用地西侧紧邻东三环，北侧紧邻姚家园路，东侧与北京青年报社（即建宏大厦）相邻，南侧与北京市灯泡二厂相邻。

周边环境及交通

博瑞大厦周边环境优美，南侧距团结湖公园直线距离仅 100 米， 步行五分钟即可到达，团结湖公园为国家 3A 级旅游景区，具有江南 古典园林特色的城市公园。博瑞大厦内部可俯瞰整个团结湖公园，在 办公之余可随时前往团结湖进行散步休憩，闹中取静，有该区域办公的“后花园”之称。博瑞大厦拥有在北京千金难求的水景资源和得天 独厚的地理优势，是东三环板块乃至整个北京最炙手可热的黄金地段。

博瑞大厦位于京城最具活力的商圈—国贸商圈和燕莎商圈之间， 周边主要的CBD 大楼有环球金融中心、北京财富中心、朝外SOHO、建外SOHO、中国尊等核心CBD区域,周边 500 强企业众多。本项目隔路相对的SOHU 嘉盛中心、嘉铭中心和北京青年报总部大厦，将形成以团结湖公园为中心的重要的商务空间。

该项目交通十分便利，西侧紧邻北京交通干道东三环、北侧的姚家园路贯通京城东西，博瑞大厦周围公交发达，紧邻地铁 10号线团结湖、呼家楼站，开车 30 分钟可达首都机场，与近在咫尺的二环、三环、四环与五环路及京沈、京通、京承、京昌等高速路构成纵横交错的地面交通。博瑞大厦内部共计约 400 个停车位，车位充足，可满足自驾停车需求。

项目基本信息

项目基本信息：

项目四至：

实景图：

项目运营情况

运营现状：

博瑞大厦现阶段 4-25层全部处于可出租状态，租户为宝宝树集

团、友邦人寿公司、北京众鸣世纪科技有限公司、百威（中国）销售有限公司北京分公司等知名公司。

运营分析：

博瑞大厦目前租户租金水平为 10 元/平米（不含物业费），假设

满租状态，可租赁的面积为 46522 平方米，年租金可到1.67 多亿。如改造后再提升，租金水平可进一步提高。

区域规划及分析

《朝阳区“十三五”时期产业发展规划》朝阳区将紧紧围绕“高水平建设国际商务中心区、文化创新实验区、和谐宜居模范区，率先全面建成小康社会”的总体目标，立足构建“一廊两带三区”功能布局和实施城乡发展“六个一百”工程，加快推进产业转型升级和结构调整，提高产业发展的质量和效益，实现增长方式由要素驱动向创新驱动转型，产业结构由传统产业支撑向新兴产业主导转变。

《北京城市总体规划

本项目所在的区域已形成有规模的商圈中心-世贸天阶，世贸天阶投资集团于2003年斥巨资开发建设世贸天阶项目，由南北两翼休闲购物中心和两座 5A 写字楼组成，长250 米宽 30 米的天幕凌空而起，同时兼具优雅豪华的阶梯广场、半封闭型的步行街，在整个和谐的空间组合中，各种经典建筑元素令世贸天阶处处流露着高贵时尚的商业气息。世贸天阶定位为“结合美食、娱乐、空间艺术、时尚信息橱窗以满足看、听、嗅、味、触的全感官之旅的休闲购物场所”，为CBD 内的中高收入的白领提供流行时尚零售业态及商业服务设施，集6 星级 Night Club 异域特色主题餐厅、家居生活、Spa、美食广场、品牌旗舰店等于一体。世贸天阶项目于 2006 年建成投入使用，是北京CBD 区域内独具时尚品味、休闲娱乐、文化艺术气息和奥中品牌特色的高档综合时尚购物场所，被有识之士称为“梦开始的地方”。

区域附近主要商圈-国贸CBD（3 公里）

本项目所在的区域已形成有规模的商圈中心-北京商务中心区

（Beijing Central Business District），简称北京 CBD，地处北京市朝阳区，是长安街、国贸、呼家楼、东大桥和大望路地区的中心交汇区。北京CBD 是西起东大桥路、东至东四环，南起通惠河、北至朝阳北路之间约 7 平方公里的区域。这里是摩托罗拉、惠普、三星、壳牌、丰田、通用、北京现代、德意志银行等众多世界 500 强企业中国总部所在地，也是中央电视台、凤凰卫视、人民日报、北京电视台等传媒企业的新址，是国内众多金融、保险、地产、网络等高端企业的所在地，也拥有众多微型信贷服务机构，是金融工具的汇集之处，代表着时尚的前沿。同时，CBD 又是无数中小企业创业和成长的摇篮。

从 528 米的北京最高楼中国尊，到世贸天阶的超大电子屏；从建外 SOHO 的白楼到万达广场,众多创意文化、物流、服务企业在这里汇集，这是一个多元化的商务中心。

按照行政区划进行统计，首都功能核心区（东城西城）人口密度2.3 万/平方公里；城市功能扩展区（朝阳海淀丰台石景山）为 0.75万/平方公里；根据市调，项目周边 1 公里辐射范围内，住宅小区总数 86 个，常住人口 18.5 万人，人口密度 2.47 万人/平方公里，明显高于首都功能核心区平均水平。

区域市调及分析

周边市场调研-酒店

周边市场调研-住宅及公寓

周边市场调研-写字楼

周边市场调研分析

本项目位于朝阳区核心区域，周边住宅及酒店价格明显高于其他区域，周边商业和写字楼林立，众多世界 500 强企业落户于此，基于浓厚商业氛围，众多五星级酒店及高端住宅、公寓炙手可热。

区域办公楼租金差价不大，市场均价在 9 元/平米/天左右，项目周边均价在10 元/平米/天。

国贸地铁站附近办公楼达到 13-18 元/平米/天。

呼家楼地铁站附近办公楼租金最低在 6-8 元/平米/天左右。

办公产品主要集中于国贸、呼家楼附近，本项目明显在集中区域内（CBD 范围内）。

税务核算

本项目将通过法拍方式取得物权，按照法律规定，买卖双方各自承担应缴税费。经房管局、税务局落实，买方仅需缴纳契税（成交价*3%）及印花税（万分之五）即可完成过户，对于土增税及增值税等其他税费则不属于买家承担的范围。

投资建议

商业办公

本项目位于东三环北路主路路边，距离北京 CBD 核心 2 公里，交通极为便利，位置优越。毗邻中央商务区、世贸天阶等办公和高端餐饮零售等商业，优质商业气氛浓厚，配套齐全。通过对项目重新定位、规划、改造、管理提升，可有效提高资产价值。

定位：本项目定位为高科技独角兽企业、知名零售品牌、成熟贸易公司办公空间，拟打造（改造）区域内高端甲级写字楼。

工程：项目为框架结构，可根据实际使用需求改为大开间或打通整层使用。项目设备层、地下停车场等具备工程优化条件，整体可以以服务办公为核心统筹改造，空间充分。改造成本较低。

合规性：规划用途为办公，终止日期为 2054 年 1 月，具备改造升级办公的合规性条件。

价格：通过市调和项目情况，建议对外出租为不低于 10 元/平/天，改造升级对外出租价格预计不低于 12 元/平/天。

投资价值分析

按照目前项目租金及物业费标准（租金单价 10 元/平米*天，物业费 32 元/平米*月），通过收益法测算，实际估值 31 亿左右（办公+车位），目前起拍价远低于市场估值，投资者获利空间巨大。

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