两张图看北京楼市过去未来

2018-04-02 我比赵云武功高 我比赵云武功高

第一张图：北京楼市自1999年至2017年的房地产开发数据

数据维度：

1）红线：北京住宅类商品房年度销售面积（一手房成交量）

2）绿线：北京住宅类商品房年度待售面积（拿到预售证的一手房库存量）

3）深蓝线：北京住宅类房屋年度新开工面积（未来的一手房待售面积）

4）浅蓝线：北京住宅类用地土地建筑面积规划面积（未来的新开工面积）

分析如下：

1）红线：这是过往十九年，北京商品住宅年度销售走势。2005年是最高点，其后一直处于下降通道。在2017年，这个数据首次跌破北京商品住宅待售面积（绿线），这是近十年来第一次。

2）绿线：这是自2009年以来，北京商品房库存数据（拿到了预售证的新房库存），近十年来，这个数据非常平稳，展示了政府强大的调控能力（这个调控是通过土地供应，即浅蓝色线来完成的）。

3）蓝线：这是过往十九年，北京楼市的新开工面积，可以看到，北京楼市有两个开发高峰期，分别是2002年和2011年。这两个年份的开发量暴增，分别对应着2003年房地产被定性为国民经济支柱产业以及08年四万亿拿地热潮之后的延期开工反应。（相关链接：中国房价的来龙去脉（二））

结论：

1） 2015年和2016年，北京房价翻倍式暴涨，但是北京的土地供应面积却持续下降，这使得北京的库存得以稳定，从而让房价在金融政策支持下实现暴涨，进而成功带动了全国三四线城市涨价去库存的巨浪。

2）2017年，北京的政策出现了与以往调控政策很多不同的地方（相关链接：中国房价的来龙去脉（六））。这精准打击了北京楼市的成交量，北京楼市的成交低迷状态，在2018年甚至2019年有很大的可能会继续下去。

3）2017年的调控政策中，有一条就是大幅度加大供地面积（事实上，2018年工地供应面积更大），从上图浅蓝线条中可以看到，供地和开工会有一个滞后期，在未来两年，北京住宅开工面积（蓝线）将会稳中有升，但是销售面积（红线）将会稳中有降。北京楼市的库存量（绿线）将会有一个比较大比例的上升。

第二张图：北京楼市自2000年至2017年的销售数据

数据维度：

1）蓝柱：nzhu北京一手房+二手房月度成交量

2）红线：北京新建住宅价格指数（一手房价格指数，月度同比）

3）绿线：北京二手房价格指数（二手房价格指数，月度同比）

4）红横线：北京一手房+二手房月度平均成交量

5）绿横线：北京房价指数临界线（房价同比上涨或者下跌的临界线）

分析如下：

1）红横线：2010年至2017年，北京楼市月度平均成交量为3万套（包括一手房和二手房）。 当某一个月份，北京楼市成交量突破3万套的时候，房价会开始扭转月度同比下降的趋势，当月度成交量持续超过3万套的时候，房价会开始暴涨；

2）绿横线：2010年至2017年，当北京楼市月度成交量低于3万套的时候，房价同比涨幅会逐步减少，而当出现月度成交量持续低于2万套的时候，北京房价将进入负增长。

3）自2017年北京调控政策之后，月度成交量已经连续十二个月低于3万套，其中有十个月更是低于2万套，这是自2010年以来，表现最差和持续时间最长的一段时间。

4）就房价指数来说，2012年的调整周期，同比为负的时间长度为14个月（2011年9月持续到2012年11月），本次调整周期，同比为负的时间长度已经达到了7个月。

综上，2018年和2019年，北京楼市的走势大概率如下

1）大规模供地

2）销售低迷

3）库存增加

4）房价同比缓慢下跌

如果可能会出现变数，那只能是在中美贸易战的背景下，政府无奈之下，被迫再次放水，重启房地产经济，而这极大可能是房地产最后的狂欢，这是最后一颗速效救心丸，政府一定会尽量延后使用的时间。所以我们才会看到目前政府在独角兽经济，海外红筹回归等一系列的政策的变化。

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