三部门支持楼市再出招：房企可保函置换预售监管资金，盖楼、还债都能用
“金融16条”之后，楼市再出利好政策。
银保监会、住建部、人民银行三部门11月14日发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（下称《通知》），指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。
《通知》指出，监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金。商业银行可按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。
分析人士对记者表示，此次政策的出台，能为优质房企缓解流动性压力，对市场会起到一定的积极作用；同时，保函置换的预售监管资金可用于还债这一创新点将有助于房企化解多方面的问题。此外，政策从供需两端同时发力，有利于稳定市场预期。
优质房企更受支持，或增加10%资金额度
《通知》要求，保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金。置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。监管额度内资金拨付使用时，保函金额相应下调，确保监管账户内资金始终不低于项目竣工交付所需的资金额度的70%。如房地产企业未向监管账户内补足差额资金，保函金额不得调整。此外，《通知》还要求商业银行合理确定保函期限，确保与项目建设周期相匹配。
银保监会表示，此次《通知》的发布和实施，将帮助优质房地产企业缓解流动性压力，稳定房地产市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进接受证券时报记者采访时分析表示，根据项目竣工和房屋销售款之间的大致关系，此次置换出来的资金约占房屋销售款10%的规模，也就意味着能为房企增加“房屋销售款*10%”的资金额度。
“此次政策是预售资金监管方面的明显放松政策，对于房企预售资金的盘活和改善流动性问题具有积极作用。”严跃进表示，一方面，该政策回应了近期部分房企抱怨预售资金监管过严，导致“资金拿不出”，进而造成销售正常企业也开始遇到流动性的问题；另一方面，“这也意味着银行保函制度置换预售资金的操作被正式认可”，严跃进介绍，过去此类做法是存在疑虑的，有些地方甚至不允许，此次银保监会的定调，有助于各地工作的开展。
不过，中原地产首席分析师张大伟对记者表示，这一政策的直接影响不大，原因在于，只允许30%的资金波动，而且必须是银行担保，符合（条件）的企业数量不会太多，大部分集中在央国企和少数民企。
为何是30%？广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者分析表示，动用30%，再加上专项借款、纾困基金、配套融资，将未售乃至未开发的部分动起来、循环起来，源头活水能四两拨千斤，从而实现整个项目的循环。
资金用途创新：可盖楼，可还债
对于可开展保函置换预售监管资金的商业银行，《通知》也有明确要求——监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得开展保函置换预售监管资金业务；商业银行不得向作为本银行主要股东、控股股东或关联方的房地产企业出具保函置换预售监管资金；企业集团财务公司等非银行金融机构不得出具保函置换预售监管资金。
业务风险防范方面，银保监会有关部门负责人接受媒体采访时指出，商业银行在出具保函置换预售监管资金时，要参照开发贷款授信标准，选择经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业。同时，保函额度全额计入对房地产企业及其所属集团的统一授信额度，要通过保证金、房地产企业反担保以及其他增信措施，防范保函业务风险，按要求计提风险资本，提取风险准备。
该负责人指出，一旦出现垫付，出函银行要及时向房地产企业采取追索措施，保全债权安全。垫付资金应足额计提拨备、真实分类，不得隐藏风险。
上述负责人介绍，房地产企业获得商业银行出具的保函后，向住房和城乡建设部门请求释放预售资金监管账户相应额度资金，监管账户行应配合住房和城乡建设部门做好必要的审核工作。住房和城乡建设部门研究同意后向监管账户行发出拨付指令，监管账户行根据住房和城乡建设部门拨付指令做好资金拨付，并等额减少账户管理额度。
《通知》强调，在此过程中，房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。同时，房地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务，确保项目建设资金充足。
严跃进认为，在资金用途方面，此次政策有所突破和创新，“过去对于银行保函置换预售资金的操作，更多是明确要用于工程建设，而此次增加了新用途即偿还债务。这也有助于房企通过此类资金来更好地偿还债务，有助于债务风险的更好化解。”
仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟也对记者表示，新规有利于处理好品牌房企资金紧张和偿债压力，项目停工和楼盘交付难，融资收紧和预售资金等监管政策变化带来的多方面的问题。
利好房地产政策频出，专家：供需两端同步发力稳预期
张大伟指出：“最近房地产各种宽松政策越来越多，相比之前宽松的主要方向是倾斜购房者，降低购房者入市压力，最近很多政策都开始宽松房企，稳定房企的现金流，政策开始救助房企的资金链。”
11月8日，银行间市场交易商协会发布消息称，为支持民营企业健康发展，在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。
11月13日，人民银行、银保监会已于日前印发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，也即“金融16条”。
严跃进表示，此次政策对于预售资金使用落实了更加宽松的政策，是“第二支箭”“金融16条”后的第三项重磅政策。
去年以来，面对诸多开发企业发生资金流动性问题，全国已有超110省市调整预售资金监管政策，或放松资金监管为房企提供部分资金支持，或收紧政策保证项目建设资金安全。例如，北京去年11月就规定，房地产开发企业可凭非监管银行出具的现金保函免除同等额度的监管资金。
展望后市，陈文静认为，本次政策出台后，各地的预售资金监管政策有望加快落地执行，为优质房企释放更多资金流动性，但短期来看，政策效果或有限。
张大伟也持类似观点，他指出，房地产市场当下的问题是购房者支付能力、对后市的信心等，最近的政策的确会对市场有一定的积极作用，但预计市场见底依然需要一段时间。
不过，陈文静表示：“结合此前多个监管部门释放的政策利好，房地产市场信心有望得到进一步提振，多个政策叠加也可以更好地发挥政策效果，下一步更重要的仍是要促进市场销售企稳，唯有企业销售回款得到明显改善，才能使行业真正恢复平稳发展。”
李宇嘉认为，当前楼市供需两端相互制约，实现保交楼和行业稳定，供需两端要同步发力，相互扶持和稳定预期。