万科五年财报分析

一、财务报表分析

1、总资产分析

2016-2020年万科总资产分别是，8307亿，1.17万亿，1.53万亿，1.73万亿，1.87万亿，呈上升趋势，但是总资产增长率在逐年减少，主要是受行业影响，房子回归居住属性，国家调控让房地产从以前的高速发展转型到高质量发展中，万科作为行业老大，还是做得非常不错，在其他业务上也有很大进步，比如物业公司，长租公寓品牌“泊寓”，商业地产，物流仓储服务，酒店度假业务等。行业进入黑铁时代，2020年增长率8.05%，在如此艰难的环境下，还能保持增长，万科的管理层还是非常优秀的。

从上图中可以看出万科总资产在行业中排名第一，是行业龙头，2020年总资产高达1.87万亿，远超其他公司，万科也一直是房地产行业的标杆，一直在进步中，不受疫情和市场影响，优秀值得肯定。

2、资产负债率分析

2016-2020年万科资产负债率一直是83%左右，看似很高，但是跟房地产属性有关，房子一般都是先交钱，两年后交房，但是会算到负债当中，2020年这种负债高达6307.5亿，这个负债是已售未结算资源，是万科业绩蓄水池，是未来几年的业绩保障，而且每年都在增长中，可以判断基本没有偿债风险，万科净负债率很低的。算下准货币资金和有息负债的差额，可以进一步判断有没有偿债风险。

万科持有货币资金 1,952.3 亿元，远高于一年内到期的流动负债的总和 829.1 亿元，可以进一步判断基本没有偿债风险。

2020年长期借款1320亿，因为万科有大把的现钱才有人会借钱给你，且利率很低，这也是一种资源。

3、应付预收和应收预付分析

2016-2020年万科应付预收减去应收预付差额是，3639.6亿，3379.6亿，6570.2，7462.2亿，8627.01亿，都远远大于0，说明公司无偿占用上下游资金，话语权大，商业模式好。你自己都不用出什么钱，大部分靠别人的资金为你服务，还不用付利息。有些人说房地产商业模式不行，其实没几个行业的商业模式能赶得上房地产。上游占用别人的资金，下游客户房子还没看到就要先交钱，这简直是梦幻般的现金流模式。但前提是你要经营的好，要不然照样资金链断裂，万科也一直坚持“以现金流为基础的持续真实价值创造”理念，不断提高资金管理的计划性和精细度，全年实现经营性现金净流入 531.9 亿元。要不然一直高杠杆，可能成为下一个恒大地产。

4、应收账款占总资产比例分析

2016-2020年万科应收账款占总资产比例都小于1%，几乎为0，属于最优秀的公司，说明公司产品竞争力非常强，经营风险小。

5、固定资产分析

2016-2020年万科固定资产占总资产比率都在1%左右，远小于40%，属于轻资产型公司，维持竞争力成本较低，风险较小。

6、投资类资产分析

万科过去五年的投资类资产占总资产的比率都在11%左右，其中长期股权投资占投资类资产很大，2020年达到1418.95亿，那是不是万科不聚焦主业呢？答案当然不是。

从年报中可知，这种投资有利于公司的发展，完善和更好的管理公司，提高运营效率。

7、存货和商誉分析

上市公司爆雷的风险主要是商誉和存货，我们需要重点了解下。2020年万科存货金额为 10,020.6 亿元，较 2019 年底增长 11.7%。其中，拟开发产品为2,017.5 亿元，占比 20.1%；在建开发产品 7,250.1 亿元，占比 72.4%；已完工开发产品（现房）740.4 亿元，占比 7.4%，在建开发产品7250.1亿是已经售出的，没有存货风险，这是房地产行业属性决定的。万科过去五年的商誉都小于10%，接近为0，说明公司没有对外收购，通过对内投资，保持公司的扩张，所以商誉没有暴雷的风险。

8、营业收入分析

万科营业收入从2016年的2404.7亿增长到2020年的4191亿，规模在2000亿以上，是行业龙头，规模大，行业地位高。近3年的营业收入增长率分别是22.55%，23.59%，13.92%，稳步增长中，虽然房地产发展前景不乐观，政府更中政策调控，但只是为规范行业健康发展，从以前高速发展转型到高质量发展，该行业还是中国经济发展的支柱。

9、毛利率分析

万科过去5年的平均毛利率在30%左右，在同等级的公司还是很不错的，2016年-2020年毛利率都是前三，还是不错的，毛利率保持稳定。

10、期间费用率分析

万科过去五年的期间费用率变化不大，远小于10%，说明万科运营成本比较低，团队非常优秀，属于最优秀的一类公司，2016-2020年期间费用率和毛利率的比率在20%左右，小于标准40%，成本管控能力每年都在增强，属于非常优秀的公司，管理层优秀运营效率提升。

11、销售费用率

万科过去五年的销售费用率在2.5%，远小于标准15%，说明公司产品非常畅销，每年都越来越还好卖，几乎没有销售风险。

12、主营利润分析

万科近4年的主营利润率都在15%以上，高于15%标准，说明主业盈利较强，公司具备持续的竞争力，为什么不是更好，因为行业属性，房地产行业现金流好，账上现金多，有一大部分去做投资和扩张，有利于发展壮大公司，2020年投资类资产总金额高达2242亿，上面有分析过，不多做解释。过去5年的主营利润和营业利润平均比率都大于80%，在90%以上，说明利润质量高，利润结构健康稳定，非常优秀可以长期保持利润。

13、净利润现金比例分析

万科过去五年的平均净利润现金比率大于110%，是极好的公司，公司的收入都是现金收入，利润是真金白银，实打实的，利润质量高。且净利润每年都在增加，非常优秀。

14、净资产收益率分析

净资产收益率是一个综合性最强的财务数据，它反映所有者投入资本的获利能力，同时反映企业筹资、投资、运营的效率。一般净资产收益率保持长期15%以上就比较优秀，20%以上非常优秀。万科连续五年的净资产收益率分别是18.53%，21.14%，21.68%, 20.67%，18.49%，非常优秀，赚钱能力很强。归属于母公司所有者的净利润在2020年达到415亿，盈利能力非常强，最近2年净利润增长率降低，受疫情和政策影响较大，但是万科盈利能力持续增强。

15、购买固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金分析

万科过去五年购买固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金和经营活动产生的现金流量净额比率在3%-60%之间，说明公司增长潜力较大且风险较小。可以通过自营能力实现扩张，经营风险小。

16、分配股利、利润或偿付利息支付的现金分析

2016-2020年万科分配股利、利润或偿付利息支付的现金，分别是160.3亿，191.3亿，402.5亿，368.2亿，347.16亿，每年分红稳定且金额越来越大，说明公司赚到钱又分给了股东们，非常慷慨，品质好。

2016年-2020年分红率保持在合理区间20%-70%之间，分红比例能够长期维持，赚到钱一部分用来分红给股东们，一部分可以用来公司的发展，保持公司的收入持续增长。

二、总结

通过以上16步可以得出，万科非常优秀，是行业龙头，净资产收益率高，投资回报率好，公司规模大，行业地位高，利润质量高，且赚到钱能分红，公司品质好，非常慷慨，产品很产销，竞争力非常强，盈利能力持续增强，未来能保持持续增长。

以上分析是个人观点，不构成投资建议。

2022.3.6 下凡悟道记

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