万科A2021年报解读

万科的年报，前几天出来后，我看了，还是比较意外的，没想到万科净利润下降到225亿，以前传中金预测250亿，比传言还低，资本市场，很多时候，传言比黑纸白字还真，但是我看了一晚上，最终感觉还是不错的，下面详细的给大家分析！

第一、毛利率下降是净利润下滑的主要原因！

大家看财务图，财务图最大的疑点，就是营收没下降的情况下，净利润下降了45%，如果是一般小企业，很容易理解，但是在万科上，不好理解，45%的下滑，净利润相当于少了200亿，这不是一个小数目，相当于2016年的净利润，发生什么事才能让万科少挣200亿的净利润呢？

大家在注意看，2021年营收比2016年多2100亿，但是净利润差不多，也就是2100亿的营收相当于白干！

大家再看毛利率图，2021年毛利率是21.8%，2020年毛利率是29.2%，2016年毛利率29.4%，2009年毛利率29.3%，这说明什么，最近十年，万科的毛利率最低都是29%以上，最高的接近40%，说地产突然不挣钱，我是不信的，地产为什么突然不挣钱，原因就是疫情影响企业开支增加，如果没人买，销售为何不减呢？也就是毛利率这点是最容易控制企业财务的，而且万科也是行业公认的财务高手，虽然我看不出来，但是我知道相当于于2016年多2000多亿的营收，不可能一分钱没挣！这就是常识！

第二、全国房地产规模依然在增长！

大家再看年报里面关于全国地产开发的重要三个数据！

第一个、2021年，全国商品房销售面积 17.9 亿平方米，同比增 长 1.9%；这说明大家担忧的房子不好卖是没根据的，房子不好卖的原因是太贵了，是管控少贷款，不能把风险转给银行！

第二个、2021年销售金额 18.2 万亿元，同比增长 4.8%。18.5万亿的销售规模，不是小数据， 中国一年生产总值才110万亿，占比16.8%，如果算上上下游，至少占比30%左右，所以我为什么说是地产是中国经济的发动机，而且这个发动机还不能停！

2021 年，全国房地产开发投资 14.8 万亿元，这个数据说明什么，销售18.2万亿减去开发的14.8万亿，还有3.4万亿的利润，这3.4万亿的利润就带动了整个经济发展，就拿销售18.2万算，未来一定会出现万亿销售的企业，净利润上千亿的企业，大家看看茅台，白酒规模几千亿规模，茅台就占600亿的净利润，地产的问题就是集中度低，所以这两年就是淘汰小地产企业，未来的市场就是几家央企国企说的算！

第三、112亿分红，真良心！

如果大家只看净利润下降45%，只看净利润225亿，会比较失望，但是大家看分红，总的分112亿，这个数据其实和2018、2019年差不多，那是那个时候万科是388亿净利润企业，这分红说明什么？公司业绩好，少分点，留着过冬，公司业绩不好，多分点，给大家信心！董事长不要奖金，管理层降薪，我觉得已经很不错了！管理者这么大企业，比那些私人企业挣的少很多！

这点分红其实只能说是正常，但是大家忽略一个背景，就是在恒大倒下，融创不行的情况下，万科还坚持分112亿，至少说明万科的财务还是正常的，活下去可能性比恒大、融创大多了！

第四、10亿平米的物业是一块肥肉！

万科有三大资产，一是全国响当当的地产品牌，二就是管理团队，三就是物业，物业为什么是一块肥肉，因为他基本没多少开支，而且年年交，不交还不合法，万科现在管理的10亿平米，这是什么概念？

大家看招商积余，管理者2亿平米，市值190亿，如果按照历史最低价格算，也是120亿，也就是万科是其5倍，合理估值物业值1000亿，低估就是600亿！更主要是，还可以不管的扩展，这才是最有想象力的地方！如果剔除物业，万科市值才1000多亿，一家最近6年平均净利润310亿，最近6年净利润总和1850亿，市盈率10倍左右，这种企业A股真没几家！这也是当时抄底的原因之一！

买股如买房，18.45元加仓万科A！

第五、你没眼光，大股东有眼光！

这图是年报股东图，两个亮点，第一就是2月底股东减少3万人，

去年第四季度和2月底的走势就是上面黄框，最低18，最高23，这段时间发生什么事呢？就是散户减少3万人，还有一件事就是大股东深地铁悄悄的增持3300万股，按照均价算，应该是6-7亿左右，但是这是企业从来没有公告过，还说要回购，我怀疑14元就是他们砸下来的，想砸下来再回购，因为年报一般都是提前15日就完成了！

深地铁增持这图就比较清楚，按照万科一年分红100多亿，深地铁每年可以分30亿，其实可以每年拿出10-20亿来回购，这样也可以稳定股东的地位！

第六、周线涨停企稳！

周线上，单边下跌了一年，最终一个18%涨幅的大阳线，吃掉4根均线，成功站稳20元附近，未来耐心等待价值回归就行！地产行业最黑暗的日子已经过去，未来依然值得期待！

$万科A(SZ000002)$    $保利发展(SH600048)$    $中国平安(SH601318)$   

@今日话题    #投资炼金季#   

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