金融危机以来最悲观？加息潮或令全球多地楼市繁荣破灭

金融危机后的十年间，货币宽松推动全球楼市繁荣，而眼下美联储等央行迈着40年来最激进的加息步伐，楼市热潮恐将戛然而止。

牛津经济研究院（Oxford Economics）在近期发布的一份报告中写道：“总的来说，这是自2007～2008年以来最令人担忧的楼市前景，未来房价走势可能在温和下跌与大幅回落之间徘徊。”

美国楼市正以创纪录速度降温

衡量美国主要城市平均房价的凯斯-席勒指数（S&P CoreLogic Case-Shiller）显示，2019年12月至2022年6月期间，美国成屋价格飙升45%，创有纪录以来的最快增速。

为对抗40年来最严峻通胀，美联储自3月以来已连续加息六次，累计加息375个基点，联邦基金利率水平已经升至2008年1月以来的最高位。

在2日利率决议出炉后的记者会上，美联储主席鲍威尔表示：“在疫情暴发后的几年，由于需求上升、利率低迷，美国楼市严重过热，需要恢复供需平衡。”他明确表态目前不考虑暂停加息。此前一次议息会议时，他表示，房价正以不可持续的速度上涨，楼市可能必须经历一次回调。

伴随着利率走高，美国房贷利率正以有史以来的最快速度狂飙。据住房抵押贷款公司房地美（Freddie Mac）的数据，30年期抵押贷款利率于10月下旬一度突破7%，为20多年来的首次，而在2021年全年，30年期抵押贷款利率平均维持在3%以下。据房地产网站Realtor.com，10月购房者需要承担的月供较去年同期飙升77%。

随之而来，是房地产市场创纪录速度的降温。美国房地产经纪人协会（NAR）公布的最新数据显示，美国9月成屋销售总数年化录得471万户，如除去疫情初期的异常值，该指标创2012年9月以来新低，也是连续第八个月录得环比下降，为15年来的最长跌势。另据凯斯-席勒指数，房价于7月出现环比下跌，是自2019年1月以来的首次，只是跌幅相对较小，仅为0.3%。

不过，多数分析人士并不认为美国楼市会重演次贷危机时的楼市崩盘。摩根士丹利预测，今年6月至2023年12月，美国房价将下跌7%。穆迪分析预计，今年6月至2024年夏季，美国房价跌幅将达10%，如果经济衰退如期而至，房价可能下滑20%。

新西兰及澳洲房价或将下挫15%

新西兰和澳大利亚也是疫情期间房地产蓬勃发展的典型代表。评级机构惠誉对第一财经记者表示，自2020年3月至近期房价见顶，新西兰房价大涨45%，澳大利亚房价涨幅约22%，不过该机构预期，这两国房价将从高位回落15%，而供需紧张将有助控制房价跌幅。

澳大利亚联储1日将基准利率上调至2.85%，为年内第七次加息；新西兰联储则是抢跑美联储，自2021年10月以来连续第八次加息，合共加息350个基点，基准利率达到七年来最高值。

不同于美国的是，这两国楼市对货币紧缩更为敏感。在美国，人们买房时通常会锁定长期固定利率来抵御利率抬升的影响，而在新西兰，数据显示，9月时约有55%的未偿住房抵押贷款为浮动利率，或者需要在2023年7月前重置的固定利率。据新西兰联储2日公布的金融稳定报告，2020年底至2021年初，许多借款人将贷款固定在1到2年的低利率，未来他们将逐渐重新固定比之前高得多的利率。

新西兰联储在金融稳定报告中表示，新西兰房价较去年11月的峰值已经下跌11%，但仍高于可持续水平，随着抵押贷款利率的上升，房价还将继续走低。房地产数据公司CoreLogic的数据也显示，8～10月新西兰房价季度跌幅为4.5%，跌幅甚至高于金融危机时的最糟糕阶段。

投资机构Coolabah Capital首席投资官乔伊（Chris Joye）表示，据澳大利亚联储的房价预测模型，如果利率达到4.25%，房价可能下挫40%。货币市场目前预测该国利率将在4%上方见顶，高于当前2.85%的水平。

英国9月房价创两年多来最大环比降幅

面对政治动荡、经济衰退、通胀高企等一系列负面因素，英国房价也开始加速下跌。根据贷款机构Nationwide1日公布的数据，英国9月平均房价环比下降0.9%，创2020年6月以来的最大降幅，同比涨幅收窄至7.2%，为2021年4月以来最小同比涨幅。

抵押贷款机构Nationwide首席经济学家加德纳（Robert Gardner）表示，市场无疑受到了“迷你预算案”的影响，该预算案导致市场利率急剧上升。在家庭财务已经受到高通胀挤压的情况下，借贷成本飙升加剧了住房负担。

此前，英国住房市场就已显示出见顶的迹象。3日，英国央行宣布加息75个基点，为1989年以来幅度最大的一次加息，基准利率升至3%，这是自去年12月以来的连续第八次加息，将英国利率推至14年来的最高水平。

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