协议出让国有土地使用权规定,政府收回国有土地使用权补偿
国土资发〔2006〕114号
各省、自治区、直辖市国土资源厅：于世专、马尚、王薇、车长志、邓岳方、叶元蓬、叶东、任钊洪、关文荣、刘显祺、刘祥元、刘瑞平、朱育德、闫洪溪、严政、吴永高、吴海洋、张万中、张英奇、李延荣、李晓娟、李晓斌、束克欣、杨玉芳、杨江正、肖建军、陈永真、陈国庆、林君衡、罗演广、祝军、胡立兵、胡红兵、赵春华、郝吉虎、高志云、徐建设、涂高坤、秦水龙、钱友根、梁红、黄文波、韩建国、韩洪伟、靳薇、潘洪嵩、魏成、魏莉华。
本规范由国土资源部负责解释。
1 适用范围
在中华人民共和国境内以协议方式出让国有土地使用权，适用本规范；以协议方式租赁国有土地使用权、出让国有土地他项权利，参照本规范执行。
2 引用的标准和文件
下列标准和文件所包合的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。本规范颁布时，所示版本均为有效。使用本规范的各方应使用下列各标准和文件的最新版本。
GB／T 18508—2001《城镇土地估价规程》
国土资发〔2000〕303号《国有土地使用权出让合同示范文本》
国土资发〔2001〕255号《全国土地分类》
国土资发〔2004〕232号《工业建设项目用地控制指标》
3 依据
公布。
5. 2. 2 市、县国土资源管理部门公布国有土地使用权出让计划、细化的地段、地块信息，应当同时明确用地者申请用地的途径和方式，公开接受用地申请。
5. 2. 3 需要使用土地的单位和个人宗地条件、宗地规划指标要求；
(3)宗地评估报告；
(4)宗地出让底价及集体决策记录；
(5)协议出让方案；
(6)出让方案批复文件；
(7)谈判记录；
(8)《协议出让意向书》；
(9)协议出让公示资料；
(10)《国有土地使用权出让合同》；
(11)协议出让结果公告资料；
(12)核发建设用地批准书与交付土地的相关资料；
(13)其他应归档的材料。
6 原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让6. 1 原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让的，分别按下列情形处理：(1)不需要改变原土地用途等土地使用条件，且符合规划的，报经市、县人民政府批准后，可以采取协议出让手续；
(2)经规划管理部门同意可以改变土地用途等土地使用条件的，报经市、县人民政府批准，可以办理协议出让手续，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权公开出让的除外。
6. 2 申请与受理
6. 2. 1 原划拨、承租土地使用权拟申请办理出让手续的，应由原土地使用权人持下列有关材料，向市、县国土资源管理部门提出申请：
(1)申请书；
(2)《国有土地使用证》、《国有土地划拨决定书》或《国有土地租赁合同》；
(3)地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明；
(4)原土地使用权人有效身份证明文件；
(5)改变用途的应当提交规划管理部门的批准文件；
(6)法律、法规、行政规定明确应提交的其他相关材料。
6. 2. 2 市、县国土资源管理部门接到申请后，应当对申请人提交的申请材料进行初审，决定是否受理。
6. 3 审查，确定协议出让方案
6. 3. 1 审查
市、县国土资源管理部门受理申请后，应当依据相关规定对申请入提交的申请材料进行审查，并就申请地块的土地用途等征询规划管理部门意见。经审查，申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，市、县国土资源管理部门应当组织地价评估，确定应缴纳的土地出让金额，拟订协议出让方案。
6. 3. 2 地价评估
市、县国土资源管理部门应当组织对申请地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。改变土地用途等土地使用条件的，出让土地使用权价格应当按照新的土地使用条件评估。
6. 3. 3 核定出让金额，拟订出让方案
市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定协议出让金额，并拟订协议出让方案。
6. 3. 3. 1 申请人应缴纳土地使用权出让金额分别按下列公式核定：
(1)不改变用途等土地使用条件的
应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格－拟出让时的划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格
(2)改变用途等土地使用条件的
应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格－拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格。
6. 3. 3. 2 协议出让方案应当包括：拟办理出让手续的地块位置、四至、用途、面积、年限、拟出让时间和应缴纳的出让金额等。
6. 4 出让方案报批
市、县国土资源管理部门应当按照规定，将协议出让方案报市、县人民政府审批。
6. 5 签订出让合同，公布出让结果
市、县人民政府批准后，国土资源管理部门应当按照批准的协议出让方案，依法收回原土地使用权人的《国有土地划拨决定书》或解除《国有土地租赁合同》，注销土地登记，收回原土地证书，并与申请人签订《国有土地使用权出让合同》。
《国有土地使用权出让合同》签订后，市、县国土资源管理部门应当按照5. 8的规定公布协议出让结果。
6. 6 办理土地登记
按5. 10规定办理。
6. 7 资料归档
协议出让手续全部办结后，市、县国土资源管理部门应当对宗地出让过程中的用地申请、审批、签订合同等各环节相关资料、文件进行整理，并按规定归档。应归档的宗地出让资料包括：
(1)申请人的申请材料；
(2)宗地条件及相关资料；
(3)土地评估资料；
(4)出让金额确定资料；
(5)协议出让方案；
(6)出让方案批复文件；
(7)《国有土地使用权出让合同》；
(8)协议出让公告资料；
(9)其他应归档的材料。
7 划拨土地使用权转让中的协议出让
7. 1 划拨土地使用权申请转让，经市、县人民政府批准，可以由受让人办理协议出让，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权重新公开出让的除外。
7. 2 申请与受理
7. 2. 1 原土地使用权人应当持下列有关材料，向市、县国土资源管理部门提出划拨土地使用权转让申请：
(1)申请书；
(2)《国有土地使用证》、《国有土地划拨决定书》；
(3)地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明；
(4)原土地使用权人有效身份证明文件；
(5)共有房地产，应提供共有人书面同意的意见；
(6)法律、法规、行政规定明确应提交的其他相关材料。
7. 2. 2 市、县国土资源管理部门接到申请后，应当对申请人提交的申请材料进行初审，决定是否受理。
7. 3 审查，确定协议出让方案
7. 3. 1 审查
市、县国土资源管理部门受理申请后，应当依据相关规定对申请人提交的申请材料进行审查，并就申请地块的土地用途等征询规划管理部门意见。经审查，申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，市、县国土资源管理部门应当组织地价评估，确定应缴纳的土地出让金额，拟订协议出让方案。
7. 3. 2 地价评估
市、县国土资源管理部门应当组织对申请转让地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。
7. 3. 3 核定出让金额，拟订出让方案
市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定办理出让手续时应缴纳土地使用权出让金额，并拟订协议出让方案。
7. 3. 3. 1 应缴纳土地使用权出让金额应当按下式核定：
(1)转让后不改变用途等土地使用条件的
应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格。
(2)转让后改变用途等土地使用条件的
应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格。
7. 3. 3. 2 协议出让方案应当包括：拟办理出让手续的地块位置、四至、用途、面积、年限、土地使用条件、拟出让时间和出让时应缴纳的出让金额等。
7. 4 出让方案报批
市、县国土资源管理部门应当按照规定，将协议出让方案报市、县人民政府审批。
7. 5 公开交易
协议出让方案批准后，市、县国土资源管理部门应向申请人发出《划拨土地使用权准予转让通知书》。
《划拨土地使用权准予转让通知书》应当包括准予转让的标的、原土地使用权人、转让确定受让人的要求、受让人的权利、义务、应缴纳的土地出让金等。
取得《划拨土地使用权准予转让通知书》的申请人，应当将拟转让的土地使用权在土地有形市场等场所公开交易，确定受让人和成交价款。
7. 6 签订出让合同，公布出让结果
通过公开交易确定受让方和成交价款后，转让人应当与受让人签订转让合同，约定双方的权利和义务，明确划拨土地使用权转让价款。
受让人应在达成交易后10日内，持转让合同、原《国有土地使用证》、《划拨土地使用权准予转让通知书》、转让方和受让方的身份证明材料等，向市、县国土资源管理部门申请办理土地出让手续。
市、县国土资源管理部门应当按照批准的协议出让方案、公开交易情况等，依法收回原土地使用权人的《国有土地划拨决定书》，注销土地登记，收回原土地证书，与受让方签订《国有土地使用权出让合同》。
市、县国土资源管理部门应当按照5. 8有关规定公布协议出让结果。
7. 7 办理土地登记
按5. 10规定办理。
7. 8 资料归档
出让手续办结后，市、县国土资源管理部门应当对宗地出让过程中的用地申请、审批、交易、签订合同等各环节相关资料、文件进行整理，并按规定归档。应归档的宗地出让资料包括：
(1)申请人的申请材料；
(2)宗地条件及相关资料；
(3)土地评估资料；
(4)出让金额确定资料；
(5)协议出让方案；
(6)出让方案批复文件；
(7)《划拨土地使用权准予转让通知书》等相关资料；
(8)公开交易资料及转让合同等资料；
(9)《国有土地使用权出让合同》；
(10)协议出让公告资料；
(11)其他应归档的材料。
8 出让土地改变用途等土地
使用条件的处理
出让土地申请改变用途等土地使用条件，经出让方和规划管理部门同意，原土地使用权人可以与市、县国土资源管理部门签订《国有土地使用权出让合同变更协议》或重新签订《国有土地使用权出让合同》，调整国有土地使用权出让金，但《国有土地使用权出让合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。原土地使用权人应当按照国有土地使用权出让合同变更协议或重新签订的国有土地使用权出让合同约定，及时补缴土地使用权出让金额，并按规定办理土地登记。
调整国有土地使用权出让金额应当根据批准改变用途等土地使用条件时的土地市场价格水平，按下式确定：
应当补缴的土地出让金额=批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格—批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格。
附录：略
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