房地产营改增税收政策与企业应对策略课后测试（房地产营改增是哪一年开始的）
千龙住房综合报道被谈及很久的“营业税”改“增值税”试点方案五月起全面实施了。其中最大的亮点就是将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。
“营改增”到底是什么意思？对个人房产买卖造成什么影响？交易税费到底是会增加还是减少？“营改增”对于一线城市高涨的房价有抑制作用吗？别急，现在就用一张图来拯救茫然的你！
四角度剖析营改增对房地产影响：
随着房地产营改增的落实，它对房地产的影响包括如下四个方面：
1)房地产营改增有助于房企减轻税负，相对应企业的利润率也会因为税负的降低而提升，同时，营改增后将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣，对于一线城市及其周边的基本面良好的城市楼市而言也有积极影响。
2)伴随企业加入置业大军，将会有更多有能力有动力的企业去投资房地产物业，优质住宅地产抢购热潮即将爆发!
3)对于房产证在5年以上的，则是一个利空消息，因为当初的价格很低，增值部分很大，如果按照11%来增收增值税，那么税负非常大，势必会导致房价的大跌;
4)营改增以后，买卖二手房无需再考虑是否满两年，因为都是按照增值部分来缴纳，国家就是为了鼓励交易、流通。
营改增对二手房的影响也该好好分析：
将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围后，各类企业购买或租入上述项目所支付的增值税都可以抵扣。特别是将不动产纳入抵扣范围，减税规模较大、受益面较广，通过外购、租入、自建等方式新增不动产的企业都将因此获益，前期试点纳税人总体税负会因此下降。同时，原增值税纳税人可抵扣项目范围较前期试点进一步扩大，总体税负也会相应下降。
由于此次“营改增”还涉及到个人二手房的买卖，也就是说个人买卖二手房此前需要缴纳的营业税也改为了增值税。 由于目前去库存的大方向并没有改变，“营改增”之后，税负应该和之前差不多，相关部门也做了一定的衡量，以便更好的促进存量房的交易。
目前的住房需求仍然还很大，购买需求包括一手房和二手房，如果‘营改增’增加了企业的税负那么必然致使房企对楼盘涨价;如果说对个人房产交易税负增加，那么房东也必然抬高房价转嫁给购房者，这是一种往下传递的过程，最终买单的还是消费者，因此在去库存的背景下，税负的大致方向应该只增不减，当然还需要看细则的进一步落实，如果效果不好也不排除出台一些附加政策。
二手房交易的税负真的变少啦！
当然是我们最关心的二手房交易的税费。
来看下具体的计算方法：过去二手房营业税的征税政策和免税政策这次都平移过来了，过去征营业税5%，现在改为增值税，还是5%。过去营业税征5%时，如果房价是100万元，交5万元的营业税；现在征收增值税，税额是100÷税率从5%上升到11%。虽然收入税率提高，但收入端有一些优惠政策以及专门针对行业的优惠政策，可以降低整体税负。比如土地款可以在计税的销售额中扣减，土地款在一二级城市的成本中的占比相当高，约达30%~40%，甚至50%。抵扣后税基减少很大一部分。另一方面，房地产业预售缴税税率从5%降低到3%。
整体来说，营改增利好房地产业现金流。
在收入端来说，房地产行业的产品特点是周期长，存在大量的跨期项目，有新项目老项目之分。本次营改增也有相关的规定，给予老项目简易征收的优惠，简易征收的税率是5%，且该优惠是可选的，主要根据项目的情况选择更加有利的处理方式。对于支出端，因为房地产业存在一定的银行贷款，在本次规定中，贷款利息不可以抵扣进项，这对于房地产业的支出确实有一定影响。这也解释了营改增是环环相扣的，贷款利息不能抵扣相应也会影响金融业利率的制定，需要考虑这一因素。
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