佳兆业出了点事，结果，

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地产的“潘多拉魔盒”打开，危机仍像幽灵在徘徊。

这一次，曾经濒临破产又起死回生，被称作“地产不死鸟”的佳兆业，再一次走上风口浪尖。

今天有一张内容是告诉投资人理财产品逾期的截图在网上流传。

截图里还显示，佳兆业不是资不抵债，而是出现了流动性问题，之后的理财产品情况也不容乐观。还说如果投资人有诉求，要说法，可以去佳兆业总部聊。

很快，这个消息就得到了证实。

我中午看到一段佳兆业理财投资人到嘉里中心要说法的视频。有报道说现场涉及近千名投资人，理财产品总金额约127亿元。

网页链接

视频来源：微博

佳兆业也是经历过大风大浪，董事局主席郭英成很快给出了回应：

佳兆业是负责任的企业，给佳兆业时间，有能力和办法偿还。

刚看了一下，人家的方案已经出来了，以到期时间为顺序，分期兑付本金和利息。效率和态度还是不错的。

佳兆业面临危机的风声，已经传了一阵子。

9月27日，佳兆业深圳嘉里中心办公区聚集了一大批的p2p的投资者，产品暴雷了，大家去讨说法。

当时佳兆业还很有底气地回应，这些投资人和佳兆业没有关系，大家不用担心。

他们是暴雷的小康资本p2p的投资人。佳兆业只是卖了物业给小康置业，然后后者付完约3750万定金后没给尾款，定金按规则被佳兆业没收了。

但佳兆业的资金情况因此受到了关注。

接下来的一系列操作，引起了不少人对佳兆业信心动摇。

比如延期交楼。

广州佳兆业壹号被爆出无限期延期交楼。本来去年就要交楼的，今年3月份楼体封顶后却停工了，搞不好有烂尾的风险。

比如降价促销。

龙岗布吉佳兆业壹都汇在国庆期间凭着超强力度的打折活动，原价120万降到75万起，均价不到2万/平，刷爆朋友圈；

武汉佳兆业滨江新城楼盘从一年多的9700，降到6000多，几乎缩水1/3；

青岛佳兆业悦峰，隔壁卖1.5万，它卖1.25万，低价让利促销；

......

比如优化人事结构。

佳兆业成都公司大撤退，早上吃饭听说要裁撤，不到中午通知文件就挂上网了。公司以迅雷不及掩耳之势就没了，剩下员工一脸懵逼：

我是谁，我在哪，我要做什么......

当然，市场不好，大家都在降价促销回款、裁员节流，还情有可原。走到抛售资产的份上，可就真显得捉襟见肘了。

佳兆业9月底向山高金融发行了1.2亿美元票据集资。说白了就是借钱，但借这笔钱是有条件的，要抵押旗下物业公司佳兆业美好67.18%的股权；

最近又被爆出，它要把在佳兆业美好的67.2%的股权清掉。还要卖香港的两块宅地，这两块地还是一年前才收购的。

对比之前暴雷的恒大、富力、花样年，在困境中都是选择抛售物业公司的资产，是不是有一股熟悉的味道了？

算起来，铺垫了许久，抗争了许久，佳兆业还是从理财产品开始破防了。

千亿巨头佳兆业为什么会出现问题呢？

1、逆势扩张，高息美元债成隐患。

1999年起家于深圳，佳兆业凭着旧改成为一匹黑马。2014年因为反腐行动，遭遇了巨大危机。楼盘被封，现金流枯竭，债务违约，差点卖身融创。

直到2015年得救，2017年提出了涅槃重生的目标，3年内登上千亿房企。

怎么办到呢？佳兆业的选择依然是举债扩张。

一边买买买。导致资产负债率从2014年前的75%飙升到2017年的约86%。

一边疯狂借钱。2018年被曝出半强制员工买理财产品用于公司融资，起投金额最低20万元，最高达到100万元。

高息美元债才是重头戏。

自从2017年国内收紧房地产贷款和境内债券额度，佳兆业和很多房企一样选择发行美元债融资，3-5年期的比较多，所以2020-2022年是还债高峰。

而据彭博数据，佳兆业美元债存量金额高达115.7亿美元，仅次于恒大和碧桂园。最近一笔债务是12月7日到期，高达4亿美元。

明年有34亿美元到期；2023年29.3亿美元；2024年25.5亿美元到期等，债务压力大。

2、资产变现难度高，现金流承压。

看房企安不安全，主要看两个，一是资产质量，二是现金流。

佳兆业是旧改之王，资产质量并不差。

半年报显示它拥有213个城市更新项目，占地面积超过5370万平，其中核心城市深圳和广州就占比73%。

问题是旧改是个耗时很长的大工程，高投入，高负债，低周转。

而它手里有多少钱呢？

中报显示，现金和现金等价物共383.64亿元，扣除掉短期债务250.17亿，剩余的现金并不算多。

同时又面临着销售不振的问题。前10月佳兆业合约销售额为957.44亿。

相比年初定下的1300亿的目标，只完成了73.65%。按道理至少要完成80%以上才算正常。

3、信任危机，融资困难。

“三道红线”出台，今年融资渠道又进一步收紧，本来已经够让房企压力山大了。

但艰难的时刻，宇宙房企出事，触发了多米诺骨牌效应。已经陆续有多家房企因为美元债到期，出现了暴雷潮。

信用风险持续发酵。

国际评级机构也纷纷重新审视房企，像穆迪在10月中就下调了几家房企的评级。因为担心佳兆业在未来12-18个月内有没有足够的现金偿还到期的外债，把它从B1下调到B2，列入负面观察。

看到房企不被看好，买房人都逃了似的远离，金融机构和投资者就更别说了。

华人置业在一周之内频繁卖掉佳兆业的美元票据，哪怕预计因为卖出票据会导致今年亏损约2.88亿港元，都坚定地卖掉了。

信心被打得七零八落，资本市场来了个股债双杀，借钱又更难了，就像陷入螺旋下降的循环。

不是说信贷放松，官方要出手支持房企度过难关吗，怎么房企还在爆发流动性危机？

说实话，官方之前高估了房企的实际偿债能力。

而在政策收紧时又执行得“一刀切”，正常的开工项目拿不到银行贷款，甚至要求提前还贷款，这对房企的伤害性太强。

说要纠偏，但短期内效果也没有那么明显，就像打一掌，再给你揉揉，表面看着挺好，但有的内伤还需要慢慢愈合。

再加上从放松到落地是有时间差的。

银行按揭贷款在10月之后放松了，但等房企拿到钱又是11月之后了。

而且我听房地产机构的人士说，现在对房企层面的放松还没有真正落实下来，所以开发商的资金危机还在爆发。

同策研究院统计的数据是，监测的40家典型上市房企在10月份共完成融资金额折合人民币336.5亿元，环比下降44.92%，创下年度新低。

图源：同策研究院

接下来就真的需要金融机构去落实放款了，不然光靠房企自救，是很难走出危机的。

深圳市相关部门召集佳兆业、花样年明天（11月5日）开会，估计就是要解决流动性问题。

说回来，这次佳兆业理财产品暴雷，其实也没有那么惨，人家好歹底盘是比较稳的。

单是在深圳，今年就预告了一共会推出13个新盘。现在还有近半数没拿出来卖，如果都卖了，也能回款不少。

所以大家买了佳兆业房子的也不用太惊慌。

但这也提醒我们，时代变了。

过去是只要敢干就能赚钱，所以佳兆业在2014年之后还可以东山再起。

但随着调控升级，借助杠杆规模扩张的难度加大了，同时容错率变低了。踩错节奏，布局有误，都可能酿成一场黑天鹅事件。

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