厦门国资接盘红星美凯龙:车建新守业更比创业难
文｜商小包
2023年伊始，A股上市公司再现“A吃A”新案例。新年以来，商业地产行业第一笔A股上市公司股权收购案出现，交易双方是厦门国资建发股份，以及国内最大家居连锁运营商红星美凯龙（601828）。
不得不说，车建新也是幸运的。在民营房企生存举步维艰的当下，能够找到国资背景的企业接盘，毫无疑问能够对其当前流动性压力改善有直接作用。
最近两年，车建新治下的红星控股身负超1200亿元高额负债，资金压力骤增。为了还债，红星控股尝试了债务展期、减持套现等方式，但所得资金在千亿债务面前依然是杯水车薪。
2021年至今，车建新已经接连转让了旗下红星地产、美凯龙物业的股权，前者被远洋资本接手，后者则被售予旭辉永升服务。
如今，资金重压下，车建新又将红星美凯龙也摆上“货架”，接盘方则是建发股份。
挥泪卖身只为还债
1月6日，美凯龙公告称，控股股东正在筹划控制权变更。1月8日，建发股份、美凯龙双双公告筹划控制权变更的相关进展。①
公告称，建发股份正在筹划通过现金方式协议收购红星控股持有的美凯龙不超过30%的股份。交易完成后，建发股份可能成为美凯龙控股股东。
（图片来源：公司公告）
不过，本次交易尚处于筹划阶段，建发股份尚未召开董事会审议本次交易事项，双方尚未签署股权转让协议，具体交易方案仍需进一步协商和确定。
受此消息影响，红星美凯龙H股迎来大涨，盘中一度涨近30%，截至1月9日收盘报3.14港元/股，涨23.14%。①
而建发股份截至1月9日下午收盘，报13.51元/股，跌9.51%。之后，建发股份向投资者坦言，“跌停与公司拟收购美凯龙部分股份有关”。
1月10日上午，美凯龙（港股）股价保持上扬态势，截至记者发稿报3.07港元/股，涨0.33%，而建发股份股价仍继续下跌，截至记者发稿报12.57元/股，跌6.89%。①
据公开资料，美凯龙于2015年在香港上市、于2018年在A股上市，是全行业中第一家在A+H股上市的家居公司。2019年初，美凯龙还曾获取阿里巴巴43.59亿战略投资，一时间风头无两。而此次股权转让事宜，业内普遍认为与红星控股的资金压力有关。
据红星控股2022年公司债券中期报告，2022年上半年末，公司股合并范围净利润为-27.28亿元，较上年同期减少294.75%。同期，红星控股总资产为1874.88亿元，总负债却高达1229.18亿元。②
2022年12月25日，美凯龙发布控股股东红星控股及其一致行动人西藏奕盈的减持计划，拟合计减持最高不超过3.41%的股份。仅按公告披露前一日收盘价计算，合计套现金额超过7亿元。该公告透露，“拟减持原因”为偿还债务。
与此同时，美凯龙的经营情况也不容乐观：2022年三季度报告显示，美凯龙前三季度营收为104.84亿元，同比下滑7.67%；归属于母公司股东的净利润为13.18亿元，同比下滑36.17%。
截至2022年底，美凯龙经营94家自营商场，284家委管商场，通过战略合作经营8家家居商场等。②
而2022年10月，美凯龙披露，因公司自2022年9月初起对部分减免符合条件的自营商场部分商户相应减免了租金及管理费，2022年9月发生当月公司自有商场的合计合同租赁及管理费收入较上月环比下滑的情形，即2022年9月较8月下滑5300余万元，下滑比例为8.81%。
值得注意的是，在此次股权转让之前，红星控股已转让了部分旗下地产开发业务及物业管理公司股权，包括2021年7月，红星控股以40亿元的价格将红星地产70%股权售予远洋；2021年10月，红星美凯龙家居集团将子公司上海美凯龙物业管理服务80%股权售予旭辉永升服务，现金代价6.96亿元。②
红星控股为何考虑出售美凯龙部分股份？若控股股东易主，红星美凯龙在家居领域的发展会有怎样的影响？收购完成后，公司的高额负债又会如何处理？在“股吧”平台上，有投资者表示，美凯龙与建发股份本次交易规模不小，预计将有效解决美凯龙资金压力。
守业更比创业难
事实上，美凯龙能成长为全国性的连锁家居商场龙头，离不开核心人物公司老板车建新。
据了解，车建新出生于农村，初中未毕业就跟着师傅学木匠。1986年，20岁时用600元启动资金，创办了一家家具作坊。
25岁时，他开设了家居专营店“红星家具城”，并采用前店后厂的模式，自产自销。到了1999年，他开始自己买地，于2000年设立了上海真北商场，成立了“红星美凯龙”品牌的首个商场。之后，他将商场开往全国，走上连锁化经营道路。
红星美凯龙商场，并非简单的家居渠道商或者零售商，而是一个地产运营商+平台服务商。类似于欧美的Shopping Mall，公司只负责做商场管理，不做具体经营，为入驻的品牌商提供“统一的营销、统一的售后服务、统一培训”等服务，从而收取租赁和管理费用。
换句话说，车建新做的是收租或者房东的生意。它赚钱的模式，是通过买地建造卖场，然后出租店面来获取收益的，具有典型的商业地产发展商特征，只不过专注于家居建材领域，进行特色连锁经营经营而已。
这一模式，从车建新最初建立上海真北商场时便已开启。他曾对媒体表示过，“买地是做企业绝对的命根子。”他吃到了最初的地产红利。根据媒体报道，他1998年买的地，在2008年就已经升值了20多倍，光地价升值就升了一百多个亿。⑤
红星美凯龙快速发展时期，正是商业物业费暴涨的时期，这种先行一步，让车建新迅速将红星美凯龙复制到各大城市。到2006年的时，红星美凯龙便在全国拥有37家建材商场，这些商场大部分是通过买地盖楼的方式建造而成，以出租场地的方式经营。2006年这些商场的销售额为106亿元，向零售商收取的租金就达到8亿元。
彼时，意气风发的车建新曾发出过“两个春天”的论断：“我们赶上了第一个春天，又遇到了第二个春天”。其中第一个春天，指的是赶上了楼市地产的红利期；第二个春天,是资产的证券化，或者说资本运作。
2007年，他提出“复合地产”模式，即以家居卖场立项拿地，再进行开发住宅项目，这些都曾被外界解读为公司快速寻求现金流的方式。这一年的6月份，红星美凯龙的前身海红星美凯龙家居家饰品有限公司正式成立。同年，车建新还和妹妹车建芳，共同出资组建了红星控股的前身上海红星美凯龙投资有限公司，两人分别持股92%、8%。⑤
两年后，车建新在房地产领域的布局更进一步。这一年，红星控股成立了子公司红星地产。
不同于红星美凯龙主要以自持物业、自建卖场为主，顺带“圈地”搞搞房地产；红星地产的主要业务定位于商业地产及住宅项目开发。2014年，红星控股又成了另外一家房地产开发平台红星置业，红星置业的业务有住宅部分，但更多的还是偏向商业地产，目标是为自己的家居商场服务。
中国房地产行业不断向好的十几年中，车建新一度春光无限。家居商场领域，他通过不断将家居商场进行抵押，而后贷款买地、盖楼、招商的方式，跑马圈地，迅速扩大规模。早在2016年，红星美凯龙便成为了全球规模最大、数量最多的大型商业Mall运营商，商场数量一度突破200家。⑤
在地产行业的黄金十年里，红星地产的销售业绩也是节节攀升，2020年销售额已达到了400亿元，待售货值接近千亿，其地产业务版图覆盖了华东、华中和华西市场，可售住宅比例达到了80%。
2018年-2020年，红星地产分别实现全口径销售额为478.7亿元、601.1亿元、614.3亿元，复合年增长率8.67%。⑤
2012年，美凯龙在香港联交所上市，当年公司营业额近90亿，5年后，公司营收正式破百亿。
2018年，美凯龙再登陆A股上市，是全行业中第一家在A+H股上市的家具公司。就在此时，美凯龙总市值超过千亿。同年，车建新以385亿的身家位列胡润百富榜第61位。
说实话，能从一个小木匠跨越阶级到百富榜富豪，得益于车建新的“副业”房地产和物业服务。2020年，美凯龙商场收入达103亿元，占公司总营收的比重为72%，其中，仅美凯龙的自营商场就贡献了65%的收入和70%的毛利。③
2022年前三季度，在家具类社会消费品零售额和建筑及装潢材料类同比下滑的情况下，美凯龙业绩持续下降，盈利水平也大幅下滑。
在疫情之下，美凯龙的“包租婆”身份并不好当，除了商场拓展有所放缓、租金水平下降，商户退租事件也让美凯龙备受困扰。
2022年12月23日，一份由武汉市装饰建材家居发展商会发布的《告红星美凯龙卖场通知书》显示，红星美凯龙于武汉的五大卖场，自12月24日开始统一关停店面，不再营业。商户“罢工”的原因，在于疫情导致商场内客流极少，武汉商会希望红星美凯龙能为商户降租减压，但沟通无果，因此选择停业。③
对于红星美凯龙来说，这算是釜底抽薪式的打击，因为一旦租用卖场的商户们纷纷跑路，那将意味着红星美凯龙的租金收入将下滑，进而波及到营收和利润。
针对武汉区域商场面临的情况，红星美凯龙曾表示，武汉商场方面已经和武汉市装饰建材家居发展商会达成基本共识，商户已正常营业。有业内人士认为，该事件很有可能会引起连锁反应，其他卖场也可能出现品牌商户效仿的情况。
减租自救抱团取暖
值得关注的是，美凯龙在自身经营失利之下，居然还有闲钱去减免商户租金及管理费，不知道这是不是一场变相的自救措施。
去年8月26日，美凯龙发布关于减免自营商场商户租金及管理费相关事宜的公告。根据公告，对于符合条件的自营商场相关商户，红星美凯龙拟将减免商户在相关自营商场中的部分租金及管理费。
（图片来源：公司公告）
美凯龙表示，本次减免安排涉及租金及管理费总金额预计对公司营业收入的累计影响不超过5亿元，占2021年经审计的营业收入的比例约为3.23%；本次减免安排涉及的租金及管理费总金额预计对公司归母净利润的累计直接影响不超过3.5亿元，占2021年经审计的归母净利润的比例约为17.10%。④
据悉，这已经不是美凯龙第一次减免租金了。去年2月初，美凯龙发布了一则免除自营商场商户一个月租金及管理费的公告，涉及金额同样近5亿元。对比之下，我们就更能看出当下商户和卖场所遇到的困难并不比疫情爆发之初来的少。
其实按照美凯龙的意思，此次大手笔免租5亿元，目的是为了在疫情影响及经济形势严峻的情况下，积极承担社会责任，支持商户及家居建材行业的持续发展，助力商户平稳经营。
但作为深度捆绑在同一条船上的“难兄难弟”，美凯龙看似是在与商户共患难，实际上也是在“自救”。
毕竟，美凯龙作出如此举动，本质上逃不开卖场与商户之间唇亡齿寒的关系。有数据显示，2022年1月至7月初，家居相关企业吊销数量多达47767家，平均一天就有200多家被吊销，远超往年同期水平。④
所以，本着商场失去商户就要关门的朴素道理，美凯龙才会亲自出面，以求挽回终端卖场的颓势局面。更何况，近年来的美凯龙也早就是“王小二过年”一年不如一年。
此前，美凯龙委管商场被曝出负面消息，涉事的美凯龙香河秀水商场，从当初“一铺难求”到如今零租金、免物业却依然无人问津，很好地向市场反映出什么叫“春江水暖鸭先知”。
受限电影响，美凯龙重庆渝北至尊MALL更是将营业时间调整至每日的16点至21点，多重因素影响下，不仅终端商户，美凯龙自身也是有苦难言。
据统计，7月份，全国规模以上建材家居卖场销售额1118.1亿元，环比下跌8.48%；全国建材家居景气指数BHI为116.02，环比下跌0.42点，同比下跌4.82点。种种数据表明，家居业早已经进入市场寒冬。④
显然，高企的租金，再加上流量每况愈下，许多家居卖场的退租率越来越高，商户或主动或被动的退场，终究会使卖场业绩连年亏损，最终关门倒闭。
总之，不论是卖场，还是商户，往后的日子都要勒紧裤腰带。所以，从这个角度上看，美凯龙免租5亿元，也是为整个行业起一个好头，因为越是在困难时期，全行业就越应该抱团取暖，共迎行业寒冬。
注：
①相关数据来自东方财富网
②《新年房地产首单大额收购：建发拟入主红星美凯龙，后者高额负债如何化解？》，华夏时报，2023年1月10日
③《免租5亿元！红星美凯龙是在救商户，还是在救自己？》，中证报，2022年9月2日
④《再售资产！车建新为红星美凯龙找到了国企靠山丨公司》，中国房地产报，2023年1月9日
⑤《负债千亿的家居首富，得救了？》，商业人物，2023年1月17日