万科的股东大会整顿。

2022年6月28日，万科股东大会在深圳万科中心举行，万科总裁、首席执行官祝九胜在汇报万科未来的行动计划时表示，万科将会继续坚持稳健经营、保持健康的财务状况，继续加强现金流管理；持续优化债务结构与融资成本；坚守“绿档”和行业最领先的信用评级。

　　其次，万科会通过开发经营本部统筹开发经营业务，发挥开发经营本部的集中管理功能，实现开发业务的止跌企稳。

包括：

1、提高综合住区产品系列化和标准化水平；

2、统筹集团内外部专业优势力量，做好重大复杂项目。

3、精准投资，提升投资质量，加强投后管理，从源头保障未来业绩；

4、加强营销力量建设，促进资源转化。

　　经营服务业务方面，万科也将继续提升经营效率和竞争力。其中万物云要持续内生稳健增长，计划实现住宅物业收入增长25%，万物梁行增长35%，万物为家增长45%。物流仓储营业收入保持35%以上的增长，进一步完善仓网布局，领跑冷链业务，服务好客户，不断提高项目经营效率和效益。

　　租赁住宅巩固租赁住房“产策、建造、运营一条龙”的能力优势，扩大租赁住房的管理规模，保持行业规模领先，保持运营效率的行业领先地位。印力要保持收入和项目营运利润增长，不断巩固轻资产拓展的优势，扩大新一代产品的竞争优势。

万科董事会主席郁亮公开表示对当前房地产市场的判断：“我想整体来说，短期来看市场已经触底，但是恢复比较缓慢，这是我表达的对市场的观点。这也是我从业以来压力最大的一段时间。今年第二个月是上半年最好的月份，但就是稍好，也同比下降59%了。预计6月份会有一个比较明显的环比的上升。二手房数据来看，我觉得从6月份开始，也出现了起色，比如说一、二线城市的二手房挂牌价格涨了。

目前情况来看，应该是触底。为什么说6月份会有起色，首先是为了行业健康发展，调整了政策，这个政策影响或长或短或大或小；因为疫情延迟的的需求在6月份得到一些释放。第三个原因，开发商会在年中加大销售。

很多人觉得触底之后就会反弹，但现在不可能一下子就反弹恢复。同比来看，尽管同比的降幅在收窄，但预计6月份仍然会有一个同比的跌幅。所以说到了底部，但是在慢慢往上走，不可能走那么快，需要时间。”

万科祝九胜：物流和长租公寓业务将分别在今明两年实现报表盈利

6月28日，在万科2021年度股东大会上，公司总裁祝九胜表示，从2-3年的时间维度来看，万科争取实现三个目标，其一是业绩止跌回稳；其二开发业务要保持在第一阵营；其三是从房地产开发转向不动产开发和经营服务并重，希望这种转变能作出效果。万科物流业务今年要实现报表盈利，长租公寓业务今年已经在现金流实现盈利，在明年也会实现报表盈利。

万科董秘朱旭：公司未来股息分红比例将稳定在35%-40%

在今日召开的万科2021年股东会上，被投资者问及公司分红比例问题时，万科董秘朱旭表示，“2021年度由于公司的权益净利润下降超过40%，为了能够使股东的分红降幅有所缓解，董事会特别提议把今年的分红比例提高到50%。未来我们的分红政策会综合考虑公司长远发展需要和股东权益维护的平衡，股息分红比例稳定在35%-40%之间。”

深圳地铁：企业的关键是管理层 长期看好万科的发展由于疫情原因，深圳地铁作为大股东未能出席万科2021年度股东大会。万科董秘朱旭转达深圳地铁董事长辛杰的话称，在外部环境出现巨大挑战的情况下，万科担起了龙头房企的责任，保证了安全经营的底线，非常不容易。企业的关键是管理层，万科的管理层是值得信赖的。深圳地铁集团长期看好万科，只要万科坚持追求更好的发展，为股东多创造价值和效益，市值一定会逐步修复。

万科郁亮：房地产并非最艰难的 也没有理由躺平

6月28日，在万科2021年度股东大会上，董事会主席郁亮表示，最近这一年，许多行业都不容易，房地产并非最艰难的，房地产行业也没有理由躺平。更何况房地产仍然是十万亿级的市场，同时也是千年行业，常做常有，常做常新，不管未来的道路多艰难，走下去就会有机会，这个行业仍然会为国家做出应有的贡献。

万科郁亮：政策影响及需求回补等因素促使6月销售环比增速比较快

6月28日，在万科2021年度股东大会上，董事会主席郁亮表示，进入6月之后，主要一、二线城市商品住宅销售面积环比明显上升。一方面，一些政策的出台带来积极影响，另一方面，是4、5月因疫情而延迟的需求释放带来的回补。此外，是季节性因素，每年6月房地产企业通常会冲一冲销售，出现成交量的小高峰，最后是因为5月基数比较低。以上因素使得6月环比增速比较快。

万科郁亮：房地产短期市场已触底，恢复是一个缓慢温和的过程

6月28日下午，万科举行2021年年度股东大会。会上，面对当前投资者最关心的房地产市场形势问题，万科董事会主席郁亮表示，短期市场已触底，市场恢复是一个缓慢、温和的过程。尽管6月环比明显上升，但同比仍然下降，只是下降幅度相对收缩。更重要的是，当前房地产市场所处环境已与过去不同。如今，人口形势、收入状况、房地产市场运行的指导原则都已发生变化，行业已进入新的发展阶段，不会再回到过去的发展逻辑，也不会再回到过去高峰时期的规模与增长速度。

万科郁亮：短期看房地产市场已经触底

在今日召开的2021年万科股东会上，谈及对房地产市场看法时，万科董事会主席郁亮表示，短期看市场已经触底，但恢复是一个缓慢温和的过程。

万科董秘朱旭

在今日召开的万科2021年股东会上，有投资者问及“截至目前万科仅回购了12.9亿元，而公司的回购下限目标是20亿元，接下来回购额度如何安排”，对此，万科董秘朱旭表示，“这次回购总的时间只有3个月，其中定期报告前1个月是不能回购的，事实上能够回购的天数只有40多天，中间还有一些交易日因为价格在回购限价之上，也不能回购，此外回购还有一些时点的限制。接下来如果股价满足条件，我们会尽力去做回购，如果没有满足条件的话我们会向董事会作报告，也会向监管部门作说明。”

万科总裁祝九胜

2022年6月28日，万科股东大会在深圳万科中心举行，谈及业绩能不能兑现以及未来两三年业绩指引，万科总裁祝九胜表示，万科在百强房企里面表现稍微强一点，幸好是提前做了铺排，但销售的工作难度依然很大。未来2-3年，万科大体能实现业绩回稳，保持在开发业务第一阵营的位置，并实现向不动产开发经营并重的转变。

　　今年进行了三个调整转变，第一个投资标准变化了，第二是企业的再生资源做了整合，第三个方面销售方面找了一些方法，并表示对未来充满信心。

今日举行的万科2021年度股东大会，有股东询问万科业绩回稳的目标能不能兑现以及未来两三年业绩指引。

万科总裁祝九胜回应：“我们年初对市场下行有预估，但没有那么严重，万科下降了41%，在百强里稍微强一点。好在我们提前做了一些铺排，从今天的情况来看，增加了工作难度。万科业绩今年实现止跌企稳。如果看得更长远，2-3年来看，我们大体上能实现三个目的：第一，业绩回稳；第二，在开发行业继续维持第一阵营，第三，我们想做到的是，在行业里能够从开发为主转向开发与经营并重。”

万科董事会主席郁亮：古老的行业不会说没就没。

2022年6月28日，万科在深圳举行年度股东大会。

会上，万科董事会主席郁亮谈及行业时称，在战略上，万科在2010年以后明确做了转变，提出要做城市配套服务商，后来迭代为城乡建设与生活服务商。

郁亮认为，“房地产以单一住宅开发为主的时代已经过了高潮，未来一个企业再靠单一地卖房子，已经很难了，人口结构摆在那里，拐点可能今年就到了。但城市发展形态有很多变化，未来靠住宅开发肯定不够，必须做些别的。”

针对经营业务，郁亮预判，物业服务要做到几千亿营业收入，行业规模还没那么大；物流虽然属于如日中天的行业，但整体市场规模也不大。郁亮称，服务行业不可能出现暴利，应该心态放宽点，未来营业收入、利润，在做到与开发业务相比具有相当的比重，是不现实的。

郁亮指出，衡量业务转型能不能成功，可能需要新的概念，比如市场化价值。郁亮称，2018年秋天，万科提出活下去，今年年初更提出了黑铁时代，但行业需要信心。虽然行业很危险，但凡是有一丝微光，就要熬下去往前走。这种时候，更要善于发掘好的一面。

郁亮还称，万科发展至今已经30多年，并且连续30年不间断分红派息，这在房地产行业中并不多见。万科能够持续发展的定力正是不贪婪，不恐惧，在市场好的时候，要留一份清醒在，万科是老说“狼来了”的孩子。

当然，郁亮也不完全悲观。郁亮称，在坏的时候，更要有一份信心，房地产行业仍然是10万亿元级别的行业，也是古老的行业，不会说没有就没有。

2022年6月28日，万科在深圳举行年度股东大会。

在股东大会上，万科董事会主席郁亮对房地产市场现状作出了判断。郁亮指出，从短期来看，市场已经触底，但恢复是个缓慢而温和的过程。

根据郁亮分享的数据，虽然今年上半年行业经历了一段艰难时间，根据各地网签公开数据统计，主要一、二线城市商品住宅销售面积1-2月同比下降36%，4月同比下降约6成，但5月情况已出现好转，进入6月之后环比明显上升。

郁亮认为，一方面，一些政策的出台带来积极影响，另一方面，是4、5月因疫情而延迟的需求释放带来的回补。此外，是季节性因素，每年6月房地产企业通常会冲一冲销售，出现成交量的小高峰，最后是因为5月基数比较低。以上因素使得6月环比增速比较快。

郁亮强调，市场恢复是一个缓慢温和的过程，恢复仍需要时间。尽管6月环比明显上升，但同比仍然下降，只是下降幅度相对收缩。

“更重要的是，当前房地产市场所处环境已与过去不同。如今，人口形势、收入状况、房地产市场运行的指导原则都已发生变化，行业已进入新的发展阶段，不会再回到过去的发展逻辑，也不会再回到过去高峰时期的规模与增长速度。”郁亮表示。

郁亮谈到，还有一个需要记住的很大不同是，我们国家目前的人口状况、结构和老百姓的收入水平以及国家对行业的指导原则都发生了非常大的根本性变化。

基于这些判断，郁亮表示，房地产行业来到了市场底步再慢慢往上走的阶段，“现在大家的日子都很难过，也是我从业以来压力最大的一段时间。虽然我们行业很艰难，但放到社会上去，我们行业一定不是最艰难的一个，我们也没任何理由去躺平。”

2022年6月28日，万科股东大会在深圳万科中心举行，万科董秘朱旭表示，万科在物流、冰雪等业务实现快速发展，面对市场压力，万科管理层主动降薪，可以看到管理层的决心和魄力，管理层主动增持股票，万科的管理层是值得信赖的。万科不仅要做世界500强企业，更要做令人尊敬的百年企业。

6月28日下午15点，万科企业股份有限公司2021年度股东大会暨2022年第一次A股类别股东大会及2022年第一次H股类别股东大会正式召开。

  会上，提及大股东深圳地铁集团对万科股价的看法，董事会秘书朱旭称，由于疫情影响，深圳地铁董事长辛杰董事长未到现场参与，对于万科的业绩和股价，辛杰董事长委托朱旭转达了他的看法。

  辛杰表示，2021年是非常难的一年，不仅房地产行业很难，其他行业也是很难的，在外部环境出现巨大挑战的情况下，万科担起了龙头房企的责任，保证了安全经营的底线，非常不容易。

  辛杰认为，万科转型过程中，看到了很多新亮点，物业服务、租赁住房、商业、物流、冰雪等经营性业务一直保持快速的增长，这些业务的增速还高于住宅开发业务的增速，总体的营业收入规模也接近了400亿元。这些新的赛道将构成万科新的利润增长点。

  他认为万科是有责任感的企业，面对市场压力看到了万科管理层的决心和魄力，比如管理层自我主动降薪、增持公司股份、节衣缩食等举措，并承诺2022年实现止跌企稳。企业好不好关键是管理层，万科的管理层是值得信赖的，相信郁亮主席所带领的万科团队一定能披荆斩棘，乘风破浪，兑现市场承诺。

  最后，辛杰强调，深铁集团长期看好万科，信奉长期主义，未来的路很长，只要万科坚持追求更好的发展，为股东多创造价值和效益，市值一定会逐步修复，万科不仅要做世界500强企业，更要成为令人尊敬的百年企业，为股东、为社会、为利益相关方创造新的更大的价值。

6月28日下午15点，万科企业股份有限公司2021年度股东大会暨2022年第一次A股类别股东大会及2022年第一次H股类别股东大会正式召开。参会人员包括万科董事会主席郁亮，万科董事、总裁、首席执行官祝九胜，万科董事王海武，万科执行副总裁、财务负责人韩慧华等。

于2008年，万科出现净利下滑的现象，在遇到瓶颈后，郁亮提出"归零"，重新整合寻找未来的方向。而在今日会议上，郁亮表示，08年是很特殊的年份，多种不利因素叠加，现在则是多周期叠加在一块，压力特别大。

此外，郁亮还表示，（现阶段）就是熬、往前走，这个时候但凡有一丝微光就是光明的存在。美的跟万科交流比较多，我们要给他们定制安排，两个企业都是相互看重的企业。这个行业只是没有找到机会，但一定有机会。

6月28日下午，万科举行2021年年度股东大会。会上，董事、总裁、首席执行官祝九胜面对当前部分房企利润下降、叠加疫情影响的局面表示，对于市场的下行在年初已有预估，但没有预估到这么严重。

祝九胜续称，相对于百强房企销售下降49%，万科下降41%左右，是相对稳健的。万科需要以更积极的销售实现今年业绩企稳。

而如果看的更长远一点，未來两三年要实现三个目标，一是业绩要实现止跌企稳；二是在开发方面继续保持第一阵营；三是房地产开发转向开发经营服务并重。

“一是投资标准要转，在投资方面进行进一步优化，前五个月13块地，这13块地里面大概9块地对我们未来是很好的支持作用。第二方面是把在手项目进一步整合，把一些项目做上产值，投资兑现。第三个方面，是销售方面找到一些方法，主动去找客户，知道客户到底有什么需求。”

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