如何做好商业地产——《万达的哲学》读书笔记
万达哲学这本书是王健林2003年-2014年间对外演讲的汇编，全书共分八章，较好地阐述了王健林与万达的经营思想。个人认为最有价值的部分是讲述商业地产的第四章，现将全书的精华摘录并进行总结。
一、看好商业地产的逻辑
万达是从2000年开始做商业地产的，看好商业地产的逻辑如下：
1.长期、稳定的现金流回报
相对于住宅地产的一次性收益，商业地产如果经营的好，租金收入是稳定并且递增的。
2.享受资产升值的双重收益
3.受经济周期的影响小
二、万达做商业地产的优势
1.招商先行-订单地产
商业地产的正确模式应该是先租后建，而不是先建后租。先租后建，即先将租户确定，根据租户的具体要求对整个商业物业进行设计，比如物业的承重能力、层高、间距、采光等；如果先建的话一方面为了尽快将物业出租，在价格方面可能会做一些让步，另一方面有的物业设计仅适用于部分商业形态，无疑在招商方面就受到限制。
万达的订单地产，主要内容包括：
（1）联合发展
万达有大量的战略合作伙伴，有利于新店的快速招商。
（2）技术对接
项目设计方案出来以后，万达和各主力店都有专人进行技术层面的对接，双方沟通具体的技术方案。
（3）平均租金
万达和各主力店约定，将全国城市分为两个等级（2007年的标准，近年可能有修改），北京、上海一个等级，其余城市一个等级，分别给出一个平均租金，不再就单个项目的租金水平进行谈判。一般是拿到工程验收证的90天开始计租。这样有两个好处：一是节省了单个项目地租金谈判时间，二是提前知道了项目的租金和利润，有利于投资决策。
（4）先租后建
（5）满场开业
满场开业即商场所有商家同一时间开业，这就是得益于先租后建，开工前80%左右租赁面积已经确定租户了，其他的商家也在慢慢签约，在商场竣工前租户可以做好人员招聘、店铺装修等准备工作，确保按时开业。
2.丰富的租户资源
万达在经营过程了积累了一大批的合作伙伴，可以分为如下几类：
（1）紧密型合作伙伴
紧密型合作伙伴，即万达开店到那里就必须跟到哪里，不去的话就要罚钱。
（2）战略合作伙伴
战略合作伙伴有选择权，某个项目可以选择是否进驻，一般万达发送项目信息后对方必须在规定时间内决定是否进入，然后进行规划设计，双方认可后再签约。
（3）战略合作中小连锁企业
包括肯德基、麦当劳、必胜客等，其实也是每店必跟，只是因为体量小，划在此类。
三、万达广场兴旺的原因
1. 物业选址
万达选址很少位于核心商业区，因为核心区土地成本太高，会导致投资收益率很低。万达广场选址遵循三个原则：一是交通便利。至少面临两条城市主干道，可以从两个方向方便进出广场。如果只有一条主道，人流车流一多，容易发生堵车造成进出不方便。二是居住人口规模。万达要求附近5公里内居住人口达到30万。三是相邻地段无相同业态。
2. 商业定位
万达广场客户群是15-35岁的年轻人，整体定位中等偏上，相对于高端的奢侈品中心有如下优势。（1）有人气。消费行为中20%-30%是目的性消费，70%左右是随机性消费；做大众性消费能聚集人气，带动销售。（2）便于复制。（3）有提升空间。随着周边社区成熟，消费层次提升，中档店也可引入一些高档品牌，从而提升档次。
3. 商场设计
（1）交通优先。（2）出入口选择。购物中心正门应放在人们经常走的方向。（3）人流动线。建筑长度控制在400米内，万达有句话“不走回头路”，人流动线要么“一”字型，要么“口”字型（环线），如果设计成两条平行的线，必定有一条比较冷清。（4）视觉通透。一眼能看到十个店招，看到越多的店铺越好，能刺激人的购买欲。
4. 业态选择
万达广场更多选择非零售业态。（1）强调体验式消费。万达广场明确规定体验式消费大于50%。（2）餐饮比重大。每家万达广场餐饮业态占租赁面积的比重都大于20%，一般不少于30家餐饮。在餐饮品牌的引进上，当地人喜欢什么引进什么，当地排名前30 的餐饮品牌引进不少于20家。（3）同业态商户只选1家。（4）商家分级。将合作商家分为ABCD四个等级，A级店只能选择A、B两个等级，B级店只能选择A、B、C类品牌。
5. 商业管理
（1）管理重于建设。（2）善于解决问题。一般来讲，购物中心开业的前三年，尤其是第一年掉铺率达到30%，商业物业管理的最重要的职能是商业开业后的补充招商调整。（3）对商家进行扶持。包括在资金上给于帮助，制定合理的租金水平等。（4）信息化建设。（5）标准化管理。
四、其他的一些心得
1.低成本资金
商业地产首要的就是解决资金问题，最好是要低成本长期使用的资金。国外目前商业地产的年回报是4%-6%，国内是8%-9%，如果资金成本过高，就很难做了。
2.只租不售
万达的商业物业目前全部自持，如果资金压力大有几种办法：
（1）在购物中心旁边规划住宅
（2）在购物中心上面规划写字楼和公寓
（3）把租金回报率低的大店卖掉，留下增值的小店铺
售后返租90%的概率做不好商业地产，主要是因为商铺销售之后很难做到整体的规划和经营。
3.确定规模
国外的理论购物广场10万平米是上限，按照中国国情15万平米是一个上限，其中需要5个以上不同业态的主力店（1万平米左右），20家次主力店（1000-2000平米）。
4.主力店选择与技术标准
家具店、建材店是目的性消费极强的业态，对商业中心人气贡献是最小的。核心商圈不做建材、家居，郊区不做百货、珠宝。
不同业态主力店技术标准不一样，例如荷载：建材超市4吨，普通超市1吨，普通百货四五百公斤；高度：建材超市8米，生活超市5米，仓储9米，电影院10米。
此外书中还推荐了万达内部编辑出版的书籍，包括：《商业地产投资建设》、《商业地产运营管理》，内容应该更加细化。
$大悦城(SZ000031)$ $华润置地(01109)$ $新城控股(SH601155)$ @今日话题